전세계약을 하고 싶은 마음에 드는 집이 나왔다면 이젠 전세 계약을 진행해야겠죠? 큰돈을 주고 받기 때문에 전세계약만큼은 조심해야될 주의사항들이 있습니다. 그렇다면 전세계약을 앞둔 청년들에게 소중한 나의 재산을 지키는 전세계약 주의사항을 알아보도록 하겠습니다. 내가 진짜로 계약하는 곳의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인해보세요! 가끔, 실 소유자가 아닌 가족이 집을 보여주거나 계약하러 오는 경우도 있습니다. 그래서 항상 계약서 작성 시에 반드시 계약서의 임대인과 등기부등본의 실 소유자의 이름을 신분증과 함께 확인하세요. 집주인과 사기꾼이 동명이인 경우도 있다고 하니 실소유자와 직접 얼굴 보고 거래하는 게 마음 편하겠죠? 근저당설정 : 집을 담보로 은행 또는 제 3자에게 돈을 얼마나 빌렸는지 볼 수 있는 항목 혹시나 집이 경매에 넘어가게 된다면 1순위는 은행, 2순위 마을금고 or 채권자, 3순위로 세입자가 돈을 받게 됩니다. 월세계약의 경우 소액임대차 최우선변제권으로 우선적으로 돈을 받을 수 있지만 전세계약은 3순위로 받게 됩니다. 등기부등본를 확인했을때 근저당설정 금액이 있다면 집값 대비 어느 정도인지 파악을 해야합니다. 가장 안전한 근저당설정은 등기부등본 최권최고액 + 보증금을 합한금액이 집 매매가의 50~60%정도 입니다. 70~80% 가넘는다면 피하는걸 추천합니다. 예시 : 매매가 : 3억, 채권최고액 : 1억, 보증금
8천 이라면 1억 + 8천 = 1억 8천 = 매매가의 60% 등기부등본 발행 일자가 계약 날짜인 오늘인지 확인하시고 항상 최신 등기부 등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 계약기간 동안에는 주기적으로 확인해보는 걸 추천합니다. 계약금, 중도금, 잔금처리는 기간을 넉넉히 하셔야 좋습니다. 자금 상황에 문제가 생길 수도 있기 때문이죠! 무조건 임대인의 계좌를 확인하시고 이체하시고 은행의 기록을 남기도록 하세요! 특약 문구는 집주인과 협의할 부분인데요. 가장 중요한건 전세대출로 계약을 진행한다면 대출이 되지 않을 경우, 계약금을 돌려받을 수 있는 특약 문구가 중요합니다. 추가적으로 협의할 내용은 집에 고장난 부분을 언제까지 수리해주겠다. 반려동물을 키운다면 협의하여 특약문구에 추가하는걸 추천합니다. 정해진 양식이 없기때문에 임대인과 협의하여 작성하시길 바랍니다. 전세자금 대출을
진행하신다면, 전세 계약서 작성 후 인터넷등기소나 가까운 주민센터에서 확정일자를 받으셔야 합니다. 잔금을 치르고 확정일자를 받는 경우도 많으니 협의가 중요합니다. 확정일자는 바로 받으셔야 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 생깁니다. 전세보증금 반환보증보험은 전세보증금을 지키기 위한 보험 상품이 나왔는데요. 이 보험은 주택도시공사와 SGI 서울보증 두 곳에서 취급합니다. 하지만 가입 조건과 보상금액이 지역별로 상이하므로 한번 확인해보시고 가입하시는 걸 추천합니다. 전세계약은 큰돈이 왔다 갔다 하는 일이기 때문에 계약일 만큼이라도 철판을 깔고 요구사항과 꼼꼼하게 계약서, 등기부등본을 읽어보시는게 중요합니다. 전세계약 주의사항 이 글은
기본적으로 계약시 반드시 확인해야될 정도의 내용이며, 다른 글도 더 참고 하시길 바랍니다.전세계약 주의사항
1. 등기부등본
보는법
✅전세계약 주소 확인
✅전세계약 실 소유자 확인
✅근저당 설정 확인
✅등기부등본 발행일자 확인
2. 전세 계약서 작성법
✅계약금, 중도금, 잔금 지급일 기간은 넉넉히
✅전세계약
특약 문구
✅전세계약 확정일자
전세보증금 반환보험
가끔 뉴스를 보면 전월세계약이 잘못되어 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 볼수 있는데요. 특히 첫 전세집을 구하는 사회초년생이나 신혼부부의 경우 어려움을 겪는 일을 많이 보았네요. 오늘은 전세계약시 주의사항을 통해 어떤 점을 조심해야하는 지 알아보도록 해요!
1. 직접 눈으로 확인하기.
요즘 어플 정말 잘나오죠? 직접 가지 않아도 주변 환경이 어떤지, 집 내부가 어떤지, 가격대에 맞고 원하는 지역의 물건 정보를 손쉽게 알 수 있는데요. 발품 팔지 않고 손품만 팔아 사진만 보고 계약하시는 일은 없으셔야 겠어요. 만에 하나 문제가 생길 수 있으니, 꼭 직접 보러 가보시고, 가능하면 매물을 올린 부동산에도 방문하여 정식으로 운영하는 곳인지 확인하셔야 겠는데요.
전월세계약 전 사진만 보고 결정하시는 분은 없으시겠죠? 사진과 직접 보는 것과는 차이가 나는 경우도 있고 또 사진상으로는 집의 모든 상태를 알수 없기 때문이겠지요. 손님 끌기용 허위매물도 가끔 있기 때문에 꼭 해당하는 집을 보시고, 부동산도 직접 가보시는 것이 낫겠는데요.
방문 시에는 누수나, 결로, 곰팡이, 수압, 보일러 작동 유무, 도배나 장판 상태 등도 함께 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 문제가 있을 시에는 해결 여부를 확인받으시고 계약을 진행하시는 것이 좋겠지요.
집 안을 확인 하셨으면 집 밖의 환경도 체크하시면 좋겠는데요. 차가 있으시면 주차장 사용 여부와 집에 주차를 하지 못할 시 대체 방안은 어떤 것이 있는지, 또 마트나 편의점과 거리, 학교, 지하철역이나 버스정류장 등 교통편 등도 미리 확인해보셔야 나중에 편하게 사실 수 있으시겠지요.
2. 등기부등본 확인하기.
전월세 계약 체결 전 꼭 등기부등본을 통해 공적 장부에 등재된 집의 상태를 확인해보셔야 하는데요. 전세계약시 주의사항에서 가장 중요한 것이 바로 서류 확인입니다.
등기소나 인터넷등기소를 통해 토지와 건물등기부등본을 열람하거나 발급받아보시면 됩니다. 이 서류를 통해 소유자 정보 뿐 아니라 압류 여부, 가처분, 가등기 여부 파악 또한 매우 중요합니다. 임대차 하려는 건물이 압류가 되어 있는지, 가처분이나 가등기 건물 같이 문제가 있는 상황인지 꼭 확인하셔야 피해를 최소화 할 수 있습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있는데 표제부에서는 주소와 면적, 용도 등 부동산에 관한 기본내용을 담고 있어요.
등기부등본의 갑구에는 현재 소유권자를 확인하셔야 하구요. 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 각종 권리가 소유권에 영향을 줄 수 있는 지를 보셔야 하구요.
등기부등본의 을구에서는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지를 확인하셔야 합니다. 즉, 채권최고액(근저당, 빚)이 얼마나 껴 있는 집인가를 보셔야 합니다. 만약 권리가 존재하는 경우에는 예상되는 주택가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 난 뒤, 자신이 살게 될 주택이 경매에 넘어가게 될 경우를 대비하여 선순위 전세보증금을 공제하고도 자신의 전세보증금의 회수가 가능한 지를 가늠해봅니다.
이때, 다세대는 계약 호실만 보면 되지만, 다가구의 경우는 하나의 건물로보는 단독주택이기 때문에 선순위권자들의 보증금의 합과 근저당 금액을 합산하여 매매가 대비 70%를 넘을 것 같다싶으면 위험하다고 생각하셔야 합니다. 전세계약시에 유의사항으로 가장 중요한 게 바로 등기부등본을 통해 소유권자와 근저당 등 권리를 확인하는 것입니다.
이때, 주택매매가격은 국토부실거래가조회 사이트를 참고하시면 됩니다.
등기부등본을 위조한 사기도 종종 들려오기 때문에 이런 일을 막기 위해서는 계약 결정 전에 먼저 등기부등본을 떼어 보시고 계약하실지 문제가 없는 집일지 여부를 결정 하시구요. 그 후 계약의사를 밝히고, 계약서 작성 직전에 그 자리에서 새로운 등기부등본을 떼어달라고 요청하시어 확인해보시는 것이 좋습니다. 결정을 고민하는 며칠사이에 권리 내용이 바뀌어 있을 수 있기 때문이지요.
3. 가계약금은 신중하게 넣기.
가계약금을 입금하시고 나서 더 좋은 집을 찾았다고 해도 이미 지불한 돈은 다시 돌려받을 수 없기 때문에 애초에 신중하게 넣으시길 바랍니다. 계약서를 쓰지 않고 구두로 합의해 가계약금을 입금하였다해도 엄연한 계약이기 때문에 못돌려 받을 수도 있습니다.
4. 계약 시에 집주인 확인하기.
앞서 등기부등본을 확인하라고 말씀드렸는데요. 계약시에는 등기부등본의 갑구를 확인하시어 등기부 상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지를 확인하셔야 합니다. 주민등록증 또는 주민등록등본으로 확인하시면 되시구요.
실제 소유자인 집주인이 바쁘다는 이유로 부동산과 계약서를 작성하는 경우도 있지요. 가능하다면 아무리 적은 금액이라 할지라도 집주인과 직접 하시는 것이 가장 좋겠지요. 만약, 집주인이 나오지 못하고 대리인과 진행할 경우는 적절한 대리권이 있는 자인지 여부를 판단하셔야 겠지요? 대리인의 신분증을 확인하고, 등기부등본 상 소유자와의 관계, 위임장, 인감증명서를 통해 꼭 확인하시는 것이 좋답니다.
만약, 집주인이 2명이라고 한다면, 그리고 2명이 모두 나오지 않는다면, 2명분의 위임장이 꼭 필요합니다. 전세 이중계약사기로 피해받은 분들의 기사를 보니까, 그 분들도 전세계약시 주의사항을 아시는 상태에서 위임장까지는 확인하였으나, 보증금을 집주인 명의의 계좌가 아닌, 중개사나 다른 사람이름으로 된 계좌로 입금 했다고 하니까요. 꼭 집주인계좌인지 확인하시길 바랍니다.
그리고 사전에 집주인과 연락하여 확인작업을 마친 뒤에 보내시는 것이 좋구요. 현금보다는 이체로 기록을 남겨두는 것이 필요합니다. 정 현금거래를 해야한다면 전세계약영수증은 꼭 받아두세요.
5. 계약기간 확인하기.
전세계약 만료시점을 꼭 확인하셔야 겠죠? 보통은 1년 또는 2년입니다.(2020년 법 개정전 기준) 만약, 1년 내로 진행하고 싶다면 집주인과 협의 후에 계약사항에 넣으시면 됩니다. 계약기간 내에 이사를 하게 되면 중개수수료를 임차인이 부담하므로 기간을 잘 생각해서 정해야겠죠? 또, 전세계약 만료 1~3개월 전에 미리 말씀해주시는 것이 좋겠지요.
6. 특약 사항 넣기.
전세계약시 특약은 집주인과 세입자간의 협의 내용을 적는 란입니다. 법적효력을 갖기 때문에 만일의 상황에 대비하는 문구를 넣어두면 좋습니다. 임대차 계약서의 특약사항을 보면 대부분 임대인에게 있어 유리한 점만 적어 놓은 것을 볼 수 있는데요. 임차인도 요구조건이 있다면 특약에 넣는 것이 좋습니다. 현재는 괜찮을 지 모르나 나중에 분쟁이 생길 수도 있기 때문에 만에 하나 분쟁의 소지가 될 것은 모두 기입해놓는 것이 좋습니다. 예를 들면 하자 보수에 관한 것이나, 당장 눈에 띄는 하자는 아니나 집을 직접 보고 체크했을 때 상태가 좋지 않아 추후 하자가 될 여지가 있다면 사소하다고 넘어가시지 마시고 꼭 그 자리에서 의논 하여 기재 후 계약을 마무리 합니다.
또, 전세자금대출을 통해 이사하는 분들 중에 가끔보면 전/세/대/출이 안되는 경우도 볼 수 있는데 이는 계약서를 쓰고나서 받는 것이기 때문에 자칫하다가는 계약금을 날릴 수도 있게 됩니다. 이때에 특약사항에 이런 문구를 넣어두면 좋은데요. <1. 집주인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다. 2. 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금대출이 이루어지지 않으면 임대차계약을 무효로 한다. 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다> 를 넣어준다면 만에 하나 대/출/이 나오지 않더라도 앞서 지불한 계약금을 잃지는 않겠지요?
그리고 집주인이 몰래 대/출/을 받는 경우도 있는데요. 이런 상황을 방지하려면 임대차 계약서 작성할 때에 근저당이나 가압류 등의 문제가 발생할 경우 임대인에 대한 책임, 해약조건, 위약금 사항 등을 적어놓아야 분쟁을 막을 수 있습니다. 빚이 있는 주택에 전세로 들어가야 할때에는 특약에 감액등기를 통해 근저당을 말소한다는 문구를 적어주시면 좋습니다.
7. 잔금은 입주와 동시에 지급하기.
가끔 보면 계약하시면서 계약금과 잔금까지 한번에 내시려는 분도 계신데 그러면 안됩니다. 계약 하고 입주하기까지의 기간이 차이가 나다보니 계약 후, 입주할 때 까지 근저당이 잡히거나, 압류, 경매 등 어떤 일이 생길 지 모르므로 계약시에는 계약금만 지불하시는 것이 좋습니다. 잔금은 입주와 동시에 처리해주시는 편이 맞습니다. 앞서 계약서 직성 직전에 다시 등기부등본을 요청하는게 좋다고 말씀드렸는데 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 꼭 새로이 확인하시어 그간에 변화가 생겼는지 확인해주시는 것이 좋습니다. 왜 돌다리도 두들겨보고 건너라는 말도 있잖아요?
앞서 말씀드렸지만, 잔금 지급은 반드시 등기부등본상 소유주의 통장으로 이체하는 것이 좋구요. 만약, 현금으로 지급하셨다면 현금으로 지급했다는 영수증을 받아두시는 것이 좋습니다. 가능하다면 증거를 남겨야 하므로 계좌이체하시는 편이 낫겠죠?
8. 이사하고 전입신고와 확정일자 받기.
전세계약시 주의사항에서 또 중요한 것이 있습니다. 잔금을 치루고 이사를 했다면, 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야합니다. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 취득하여 보증금을 지키기 위해서입니다. 세입자가 주택의 입주(인도)와 전입신고(주민등록)을 마치면 그 다음날부터 < 대항력 >이 생기거든요. 대항력이란, 제 3자에게 자신의 권리를 주장할수 있는 우선변제권을 뜻하는데요. 이 대항력은 집주인이 중간에 바뀌더라도 전 주인과 계약한 기간까지 살고 나가겠다는 주장에 힘을 실어주기도 하구요. 전세보증금을 다 받을 때 까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 확정일자를 계약서에 날인하면 전세권 등기를 놓은 것 처럼의 효과가 발생하는데요. 확정일자를 받은 후에 집주인이 다른 사람한테 근저당권이나 전세권을 설정해줬더라도 그 보다 우선순위가 됩니다. 또, 경매가 진행된다해도 먼저 배당받을 수도 있구요.
확정일자 받는 법은요. 주민등록등본 1통과 임대차 계약서 원본을 가지고 해당 동의 주민센터나 등기소에 가면 장부에 기재한 뒤 바로 확인 도장을 받을 수 있습니다. 요즘은 인터넷으로도 가능하니까 꼭 잊지말고 전입신고와 확정일자 받아두세요. 이때, 등기부에 등재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 동호수까지 꼭 모두 일치해야지만 만약에 경매로 넘어갈 때 배당에서 제외되는 일이 생기지 않습니다. 꼭 기억해두세요.
지금까지 전세계약시 주의사항을 알아보았는데요. 꼭 꼼꼼히 확인하셔서 보증금 지키시길 바랍니다.