전셋집을 구하는 당일에 계약금을 걸고 계약서를 작성합니다. 보통은 바로 입주할 수 있는 것이 아니라 협의를 통해서 입주일을 결정합니다. 입주일이 곧 전세 잔금 처리일인데요. 즉, 돈을 다 입금해야 내가 그 집에 들어가서 살 수 있습니다. 그런데, 계약 체결일과 잔금일 사이에 길면 20일 정도 공백이 발생하는데, 그동안 이사할 기쁨에 만취해서 주의사항을 확인도 안 하고 잔금을 집주인에게 송부하는 일이 발생합니다. 그러다가 전세보증금 전부를 잃게 되는 상황이 발생합니다.
- 전세 잔금 치를 때 주의해야 할 사항에 대해 많은 분들이 질문하셨던 내용만 간추려서 아래 내용으로 정리를 했습니다.
- 법적인 내용이지만 쉽게 설명해드리겠습니다.
본 내용은 2022년 3월 29일 기준으로 작성되었습니다.
전세 잔금 치르기 전 입주 가능할까?
집주인과 잘 협의를 한다면 입주가 가능합니다. 잔금을 받지 않은 집주인 입장에서는 달갑지는 않지만 세입자의 딱한 사정을 봐주는 차원에서 얼마든지 협의할 수 있는 내용입니다. 다만, 보증금에 대한 법적인 문제로 가면 얘기가 달라집니다. 잔금 치르기 전에 입주가 가능한 경우라면 통상적으로 전입신고와 주택 점유 2가지도 동시에 진행됩니다.
- 이 2가지 덕분에 내가 이 집에서 살 수 있는 법적인 권리(=대항력)를 얻게 됩니다.
- 전입신고와 주택 점유 2가지가 처리된 날로부터 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
전세 잔금 치르는 과정
1. 잔금일 시간 확인하기
전세 잔금을 치를 때는 추가로 복잡하게 해야 할 일이 별로 없기 때문에 집주인과 시간 약속을 잡는 것이 자유롭습니다. 보통은 오전 일찍 집을 한번 더 확인한 다음 오전 10~11시 사이에 집주인을 직접 만나서 잔금을 치릅니다. 전세대출을 받았다면 은행마다 다르지만 보통 9~10시 사이에 처리가 됩니다.
- 오전 6시부터 입금해주는 은행이 있는데, 바로 카카오 뱅크입니다.
- 대출받는 사람이 직접 카카오 뱅크 모바일 화면에서 "보내기"버튼을 누를 수 있습니다.
2. 집주인이 대출받았는지 확인하기
"근저당권 설정"보다 "전입신고+점유"가 빨라야 한다
잔금을 입금하기 직전에 해당 주택의 등기부등본을 발급하시기 바랍니다. 등본상을구란을 확인해서 "근저당권 설정"이 되어있는지 확인하세요. 계약체결일에는 없었는데 잔금 당일에 위험한 수준으로 근저당권이 설정되어 있다면 계약을 파기하는 방향으로 진행하시기 바랍니다. 내 보증금을 지키지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
근저당권 설정이란? 집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받았고 이후 집주인에게 문제가 생겨서 주택이 경매로 넘어갔을 때, 은행이 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
▶ 잔금 당일 전세대출 취소하는 방법
3. 계좌이체 하기
잔금은 무조건 계좌이체를 해야 합니다. 현금거래를 하면 이체 영수증을 중개인이 발급해주기 때문에 문제없다고 생각할 수 있지만 향후 전세보증금에 문제가 발생했을 때 영수증 종이를 잃어버리면 해결이 안 됩니다. 인생이 왔다 갔다 하는 큰 금액을 지키려면 계좌이체를 통해서 은행 기록을 남기시기 바랍니다.
- 일부 집주인들이 절세니 뭐니 하는 이유로 현금거래를 요구하면서 압박하는 사람들이 있는데 무조건 거절하세요.
4. 잔금일 변경하는 방법
집주인, 세입자 간에 사정으로 인해서 잔금일을 변경해야 하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 집주인은 잔금이 빨리 들어와야 이전 거주자에게 돈을 돌려줄 수 있다던지 세입자의 경우 이사날짜가 빨라지거나 늦어지는 일이 발생할 때입니다. 계약서를 다시 작성할 필요 없이 상호 간에 합의하에 진행하면 됩니다.
- 전세대출을 받는 경우에는 보통 대출 실행일 전후로 7일 여유를 주고 있습니다.
계약서를 다시 작성하자고 협의된 경우에는 기존 계약서의 날짜만 수정하는 방식으로 진행하면 되고, 전세대출을 받는 경우에는 수정된 계약서를 은행에 제출해야 합니다. 내부적으로 재심사를 거쳐서 문제가 없는지 확인하게 됩니다.
정리 요약
전세 잔금을 치를 때 주의해야 할 사항 5가지를 알아봤습니다. 종합해보면 전셋집에 대한 권리(=대항력)를 고려해서 잔금을 치러야 한다는 것이 핵심입니다. 그리고 어떤 변수가 발생하든 간에 근거가 남도록 행동을 해야 하고, 대출을 받는 은행이나 집주인과 계속해서 합의와 대화를 해야 됩니다.
이 모든 것은 나의 전세 보증금을 지키기 위한 기본적인 행동이고, 그다음으로는 전입신고가 필수입니다.
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안녕하세요!
한국FP협회 SIF 금융교육센터입니다!
날씨가 많이 춥습니다. 얼핏 뉴스에서 보기에 이번 겨울은 예년에 비해서 더 추울것이라고 하네요 ㅠ
안그래도 이런저런 일로 어수선한 이때에 건강만큼이라도 확실히 챙기셔서
유독 갑자기 추워진 날씨. 건강하게 보내시기 바랍니다!
자, 그럼 오늘의 포스팅 주제를 말씀드리도록 하겠습니다.
오늘의 포스팅 주제는 바로 'chlx******" 님이 댓글로 요청해주신 !
'전세계약절차 STEP4 : 잔금지불 부터 입주까지! (잔금지불 및 입주 시 유의사항!) " 입니다.
(다른 분들도 혹시, 더 알고 싶은 내용이 있거나, 다루어졌으면 좋겠다.. 싶은 주제가 있다면 댓글로 남겨주세요! 열심히 조사해서 포스팅 하도록 하겠습니다!)
1. 잔금 치루기 전 해야 할 일.
자, 이제 드디어 이사일이 다가오고 잔금을 치뤄야하는 날이 다가오고 있네요.
하지만 마냥 날짜만 기다려서는 안되고 그 전에 미리 해놓아야 할 일들이 몇가지 있습니다.
1) 계좌이체한도 증액하기.
사실 별 것 아닌 일 같지만 제 주변도 그렇고, 처음 독립해서 집을 구하는 사람들이 흔히 범하는 실 수 중 하나입니다.
잔금의 경우 천만원 이상의 액수가 되는 것이 보통이나 일반적인 계좌 이체한도는
1일 이체한도 500만원 ~ 1000만원 사이로 형성되어 있습니다.
처음 통장을 개설 할 때 은행 직원이 이체한도를 물어보는데, 대부분은 기억하지 못하죠.
그리고 개인마다 차이가 있겠지만 보통은 1일 이체 한도가 500~1000만원 선에서 머무릅니다.
(잔금 당일에 이체한도 초과로 이체가 안되면 난감합니다. ㅠ)
만약 깜빡 할 경우 잔금 당일. 한도초과로 계좌이체가 안되는 불상사가 발생할 수 있습니다.
(현금으로 출금하면 되지 않냐, 하시는데 이것도 한도초과로 막힙니다. 그리고 잔금 및 계약금 등은
현금으로 주는 것 보다는 계좌이체로 진행하셔야 증거가 확실히 남기 때문에 안전한 편입니다.)
그리고, 잔금을 치루신 후에는 다시 이체한도를 낮춰주셔야, 각종 금융사기 피해 예방/최소화에 도움이 됩니다.
2) 계약서 상 잔금일 다시한번 확인하기.
계약서를 다시 한번 살펴보시고 잔금을 언제 치루기로 했는지 확인해보시는 것이 좋습니다.
그리고 신혼부부나, 자기 소유의 주택이 있는 상황에서 다른 곳으로 전세 이사를 하는 경우에는
잔금일을 설정할 때 크게 신경쓸 것이 없지만
전세에서 -> 전세로 이사를 가는 경우에는 본인의 전세금은 언제 받을 수 있는지 확인 한 후
잔금일을 그 이후로 설정하는 것이 좋습니다.
만약 이 부분에서 꼬이면 이전 전셋집 전세자금을 못받고, 그렇게 되면 이사가게 될 집 잔금을 제때 치루지 못하는 등
골치아픈 일이 생깁니다.
3) 전에 살고 있던 세입자가 정말 예정하는 날짜에 빠질 수 있는지 체크하고 이삿짐 센터 예약.
전에 살고있는 세입자가 정확히 언제쯤 빠지는지 확인하고 이삿짐 센터와 날짜 및 시간을 조율해야 합니다.
만약 계약서 상 날짜만 믿고, 이삿짐 센터와 일정을 잡고 기다리기만 하다가는 당일날 심각하게 꼬일 수 있습니다.
짐은 우리집에서 나왔는데 둘 곳이 없게 되는 것이죠.
물론 여러분들의 잘못은 아닙니다. 전 세입자와 집주인의 잘못이죠. 이 경우 집주인에게 피해보상을 요구할 수 있으나
골치아프긴 매 한가지입니다.
이런일은 발생하지 않도록 사전에 체크해보시는 것이 좋습니다.
2. 잔금 치루기
1) 실제 소유주 통장으로 입금하기.
이 부분은 계약금 입금 때에도 말씀드렸지만 100번 천번을 이야기 해도 지나치지 않습니다.
돈은 무조건, 등기부등본상 소유주 명의의 통장으로 들어가야 합니다.
부인명의나, 남편명의, 또는 아버님 명의 등의 다른 통장 등으로 입금을 요구하는 경우에는
단호히 거절하세요. 어차피 가족이고 뭐고 이런 소리하는 경우가 있는데 (아마 전세물건 구하느라 많이 돌아다니셨다면
이런 경험 있으실 거에요. 보통 집 주인이 외국거주중이라 국내 계좌가 없다든지 하는 식입니다.)
그럼 자기가 가족한테 나중에 돈을 달라고 하면 될일이지 세입자가 엉뚱한 사람한테 돈을 입금해야 하는 것은 아닙니다.
또, 간혹 현금으로 잔금을 치루기 원하는 경우가 있는데요.
요즘 같은 시대에 현금으로 지불할 것을 요구하는 것은 여러모로 생각해봐도 이해가 가지 않는 이야기겠죠?
간혹 주변 사례를 들어보면, 전 세입자에게 돈을 줘야하는데 이체한도가 마땅치 않다 등의 이유로 현금으로 지불할 것을 요구하기도 한다는데
정말 어처구니 없는 소리입니다. 미리 이체한도를 증액해 놨어야죠.
물론, 현금 지불 자체가 불법적인 방법은 아니지만(꼭 한다면 영수증을 필히 받으셔야 합니다)
계좌이체로 이체기록을 남기는 것이 가장 현명한 방법입니다.
2) 잔금을 치룸과 동시에 집 열쇠를 받기.
잔금을 치룸과 동시에 집 열쇠를 인계받습니다.
(물론 사전에 미리 집주인/중개사/본인 과 이야기가 되어서 조금 늦게 빠질 수 있다고 했고 계약서 상에도 명시가 되어 있는 경우에는
몇일 늦게 받을 수도 있긴 하겠지만, 잔금 치룸과 동시에 집 열쇠를 받는 것이 보통입니다.)
3. 전입신고 및 확정일자 받기.
계약이 끝남과 동시에 근처 동사무소로 가셔서 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 합니다.
인터넷으로 하는 방법도 있겠지만, 처음 해보시는 경우에는 시간도 오히려 오래걸리고
실수가 있을 수 있으니 동사무소(주민센터)에 가시는 것을 추천합니다.
잘 모르겠는 말이 있더라도 직원분이 친절하게 안내해주시기 때문에 좋아요.
그리고 바로 해야 되는 이유가, ' 내일 모레 시간되니까 그때 해야겠다.' 하다가는 그 사이에
등기사항전부증명서 내용이 바뀔 수도 있기 때문입니다.
그래서 잔금을 치루는 날짜는 가급적 평일에. 그리고 오후 1시 ~4시 사이에 하시는 것이 좋습니다.
여기서 많은 분들이 질문하시는 것이
확정일자를 계약금을 지불한 후 해야하는지, 아니면 잔금을 치룬 후 하는 것인데,
집주인이 동의했다면, 확정일자는 계약금 납부와 동시에 하셔도 괜찮습니다.
다만, 법적으로 제대로된 효력을 발휘하기 위해서는 전입신고가 되어 있어야 합니다.
즉, 확정일자만 되어있고, 전입신고는 되어있지 않다면
법적으로 효력이 없습니다.
4. 입주 후(전 세입자가 이사가는 시기 포함) 확인해야 할 것들
1) 장기수선충당금 (아파트의 경우)
아파트에 들어가시는 경우에는 관리비 항목에 '장기수선충당금'이라는 항목이 발생하는 경우가 있습니다.
이는, 말 그대로 장기 거주에 따른 수선비를 청구하는 것으로 여러분들이 납부해야 할 것은 아닙니다.
다만 이 부분은 중개사나, 집주인도 잘 모르고 있는 경우가 많기 때문에
집주인 입장에서는 짜증을 낼 수도 있습니다.
이럴 경우에는 한번 검색해보시라고 말씀해 주시고
청구하시는 편이 좋은데 단, 불쾌한 어조로 말씀하지 않으시는 것이 좋습니다.
왜냐면 장기수선충당금이라는 것이 작게는 몇백원에서 ~ 몇십만원 정도로 나오는데
집주인이 지불하지 않겠다고 해서 소송으로 넘어갈 경우 소액재판비용이 5~6만원 이상이 나오기 때문이죠.
소송에 소요되는 시간적, 정신적 비용은 말할 것도 없습니다.
가장 좋은 방법은 좋게 이야기해서 집주인에게 요구하는 것이고,
액수가 적다면 그냥 지불하시는 편이 더 좋을수도 있습니다.
2) 이전 세입자 공과금 정리
입주하시기 전에 이전 세입자에게 공과금 영수증 등의 사본을 받으시고
영수증 상, 전화번호(도시가스,한전, 상수도 공사 등등)에 연락해서
연체된 요금이 있는지 여부를 확인하셔야 합니다.
그리고 이전 세입자가 떠나는 당일 계량기 숫자를 전화상으로 말하게 되면 최종 공과금 정산일 ~ 이사일 까지 사용요금을 안내해주므로
이를 이전 세입자에게 받아놓으시면 됩니다.
(당연히 여러분들이 받는 것이 맞지만, 모든 사람들이 친절하지 않습니다. 젊은 사람들이라면 이야기가 쉽게 풀리지만
그걸 내가 왜 내야 하느냐고 진상부리는 아줌마 아저씨들 더러 있습니다. 이런 것을 절약이라고 생각하는 사람들이 있어요..
액수가 크다면 싸워서라도 받아내는 것이 좋겠지만, 몇천원 정도라면 그냥 더럽고 치사해서 안받는다 하는 것이 정신건강에 이로울 수 있습니다.)
그리고, 다 정리 되었다면 모든 공과금 납부 명의를 여러분들 명의로 돌려놓아야 합니다.
3) 별도 하자가 없는지 체크.
통상 건물 자체에 하자가 있는 경우 계약서에 어떤 하자가 있으며, 어떻게 할 것인지 명시합니다.
다만, 집주인이 집을 자주 체크하거나 꼼꼼하게 보지 않는 경우에는 집주인이 인지하지 못하는 하자가 있을 수 있습니다.
(아니면 예전에 집 보러왔을 때는 멀쩡했으나, 세입자들이 이사하면서 이것저것 파손이 발생했을 수 있습니다. 이런 경우에는
집주인에게 이야기 하시고, 집주인에게 보수처리를 받으시면 됩니다. 가급적 이전 세입자와 여러분들이 직접 해결하려고 하지 마세요.)
가장 대표적인 것이 보일러 문제입니다.
물론, 집을 볼 때 확인을 하시긴 하시겠지만
온수가 나오다가 5분정도 지나면 나오지 않는다든지,
난방을 틀어놓으면 얼마 지나지 않아 오류메시지가 나오면서 작동이 중단된다든지 하는 부분은
실제 거주하지 않으면 인지하기 어려운 부분 중 하나죠.
이런 것들은 입주하신 후 가급적 빨리 체크하셔서 집주인에게 이야기 해야 합니다.
차일 피일 미루다가 (특히 여름이라서) 나중에 청구하거나 요구하게 될 경우
입주전부터 있던 하자인지, 여러분들의 과실로 인한 하자인지 알기가 곤란하기 때문에
꼭, 입주하자마자 이것저것 체크 해보셔야 합니다.
그럼 간단히 어떤 것들을 체크해야 하는지 정리해보죠.
1. 보일러 온수/난방 문제.
(여름 입주라고 하더라도 가급적 해보시는 것을 권장합니다.)
2. 누수/배수 문제.
(특히 세면대, 변기, 화장실, 싱크대, 세탁기 배수 문제 확인해보셔야합니다)
3. 창문, 방문 등 하자 여부 체크
(문이 제대로 닫히지 않거나, 일부분 깨져있는 경우)
4. 화장실 환기 팬(있을 수도 있고 없을 수도 있음) 작동상태 확인.
(화장실 환기팬이 제대로 돌아가지 않을 경우. 특히 창문이 없다면 화장실 내 곰팡이, 악취 등 문제가 발생할 수 있습니다.)
5. 전기정상작동여부 확인
간혹, 방이나 거실에 불을 켜는 부분이 문제인 경우가 있습니다.
접지가 제대로 되지 않거나 하는 문제죠. 간단한 경우 스위치 교체만으로 해결 될 수도 있지만
문제가 있는 경우 집주인에게 말씀하셔야 합니다.
6. 도배 및 장판문제 확인.
(이 부분은 계약 시 어떻게 합의했는지에 따라 다를 수 있습니다.)
4) 주소변경 하기.
1. 자동차 주소변경
차량이 있는 분들은 전입신고가 이루어진 날로 부터 15일 이내에 자동차 주소변경을 완료하셔야 합니다.
기간이 초과되면 기간에 따라 최소 2만 ~ 30만원 까지 과태료가 부과됩니다.
2. 전화설치.
요즘은 집에 전화를 잘 안두지만, 혹시 필요하시다면, 전화국(100번)에 연락하셔서, 신규/이전 설치를 문의를하셔야 합니다.
3. 전학신고하기.
혹, 취학자녀가 있다면 전입신고 후, 전학신고를 하셔야합니다.
초등학교는 전입신고서를 해당 학교에 제출하고,
중/고등학교는 관할 교육청으로 문의 후 신고하시면됩니다.
4. 홈페이지/우편물 등 주소변경하기.
간혹, 전입신고나 기타 절차는 다 마치시고, 우편물 등의 주소를 변경하지 않으셔서
받아야 하는 우편물을 받지 못하시는 경우가 있습니다.
예를들어, 동원/예비군 훈련 통지서 등과 같은 것 말이죠.
이 외에도 개인 정보가 들어있는 우편물이 다른 곳으로 배송되면 안되기 때문에
우편물 수령 주소를 변경하셔야 합니다.
우편물 수령주소는 //service.epost.go.kr/front.RetrieveAddrMoveInfo.postal
에서 변경가능합니다.
만일 위 링크로 접속이 되지 않으실 경우에는
우체국 홈페이지에 접속하신 후
'우편' -> '부가서비스' -> '주거이전서비스' 로 접속하신 후 진행하시면 됩니다.
이 외에도 각종 홈페이지 회원정보를 수정하셔서(특히 카드 고지서, 통신료 고지서 등, 주거이전서비스로 가능하지만 혹시 모르니
변경하시는 것을 권장드립니다.)
자! 그럼 이것으로 부동산 알아보기~계약~잔금~입주 까지 한번 알아보았습니다.
다음 포스팅은 이 관련 내용을 짧게 압축 요약하는 포스팅을 하도록 하겠습니다!
그럼 오늘 하루도 즐거운 하루되세요!