16평 리모델링 비용 - 16pyeong limodelling biyong

오래된 아파트를 낙찰 받았습니다.

전세가가 1억2천만원인데,

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낙찰금액은 7천8백만원,

수리를 해서 전세를 놓을 계획입니다.

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리모델링비용도 투자비이기 때문에

최소한의 비용을 들이는 것이 수익이 많이 나겠지만

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신혼부부를 위한 전세집으로 꾸미기 위해서

또,

매각 할 때도 올 수리를 한 아파트가

수리를 안 한 아파트 보다 약 1천만원에서 1천5백만원정도

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더 많이 받을 수 있기 때문에,

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또 경험상 수리를 한 집이 매매나 전세, 월세가 빨리 나가기 때문에

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전면 수리, 즉 올 리모델링을 선택하였습니다.

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낙찰 받은 오래된 아파트의 문을 열어 보았습니다.

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지은지 오래된 아파트이기 때문에 어느정도 예상은 했지만

보시는 사진과 같이 벽은 곰팡이가 가득 피어서 숨을 쉬기도

찝찝할 정도 였고,

화장실도 보시는 바와 같이 타일, 세면대, 변기, 악세사리등등

쓸 수 있는 것이 없었고...

주방의 싱크대도 오래된 상태로, 이 상태로

전세나 월세를 놓을 수가 없는 상태였습니다.

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베란다에도 곰팡이가 피고 페인트가 군데군데 떨어져 있습니다.

공사 순서는

철거 -> 화장실방수공사 ->화장실,싱크대 타일공사 -> 벽체 단열공사 -> 샷시설치 -> 벽체석고보드 -> 화장실 세면대, 변기설치 -> 도배, 장판,페인트 ->싱크대설치 ->조명등기구

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순서로 진행되었고

공사기간은

철거가 1일

화장실방수공사 1일

방수공사 양생(말리기) 3일

화장실, 싱크대 타일공사 1일

샷시설치 1일

벽체 단열공사 + 벽체 석고보드 1일

세면대, 변기설치 1일

도배, 장판 1일

싱크대 설치 1일

조명설치 1일

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정도 소요 되었습니다.

총 12일 정도 이지만 화장실 방수공사 양생기간에 벽체 단열공사와 벽체 석고보드공사를 진행 했기 때문에 10일이 걸렸습니다.

또 주말인 토요일 일요일도 작업을 진행하였기 때문에 쉬는 날 없이 진행 했습니다.

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공사금액은

1. 철거공사가 인건비 50만원(2명, 25만원*2인) + 폐기물 30만원 = 80만원

철거공사는 예전에 있던 도배, 장판지, 싱크대, 화장실 세면대, 변기, 타일까지 철거를 했고, 따로 샤시하시는 분들이 샤시를 철거해 갔습니다.

철거공사시에 폐기물 가격을 놓치고 산정을 하지 않는 경우가 있는데, 여러분들께서는 꼭 폐기물 비용을 따로 염두에 두시기 바랍니다.

2. 화장실 방수공사 인건비 20만원(1인)+자재비 10만원 = 30만원

화장실 공사를 할때 리모델링의 경우에 많이들 일명 '덧빵'이라고 해서,

기존에 있던 타일 위에 새로운 타일을 덧붙이는 방식으로 많이들 하시는데,

그 이유는 타일을 걷어 낼때, 옛날에 해 놓은 방수가 깨질까봐 입니다.

하지만 저는 그렇게 하고 싶지가 않았습니다.

이유는 첫번째, 방수공사를 한지 20년이 지났기 때문에 약간의 충격에도 방수에 하자가 생길 수 있고, 돈들여서 공사를 해 놓았는데 방수에 하자가 생겨서 아래층집으로 물이라도 떨어지면 돈이 이중으로 들게 되고,

두번째 이유는 타일은 접착이 생명인데, 예전 타일위에 덧방을 치면 접착이나, 위생적으로 좋지 않기 때문입니다.

저는 건축 전공자로 기술사 자격까지 갖고 있는 정통기술자인데, 집장사, 건축업자들처럼 공사하고 싶지는 않았습니다^^

3. 화장실, 싱크대 타일공사 인건비 (2인, 25만원+15만원) + 자재비 20만원 = 60만원

타일공사는 인근의 타일가게에서 타일을 사면서 작업자들까지 소개를 받았습니다.

기공(기술을 갖고 있는 사람)은 25만원, 조공(데모도)는 15만원을 주었습니다.

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4. 샷시설치 1식으로 400만원

오래된 아파트에서는 샤시의 교체유무로 올리모델링이냐, 수리만 좀 했냐를 나눕니다.

특히 부동산사무실에서 소개를 할 때 기준이 되는 항목이니까, 이왕 손을 대시려면 오래된 아파트의 경우에는 샤시교체를 적극적으로 고려하시는 것이 좋겠습니다.

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5. 벽체단열공사 + 벽체석고보드 인건비 (2인, 25만원+15만원) + 자재비 50만원 = 90만원

처음 사진에서 보는 것 처럼 창문이 있는 외벽쪽에 단열이 잘 안되어서 곰팡이가 많이 피었기 때문에 특별히 벽체 단열공사를 추가하였습니다.

눈에 보이지 않는 부분이기 때문에 티가 나는 것은 아니지만, 이것도 마찬가지로 기술자의 양심입니다.(그래서 기술자들이 집장사를 하면 10명중 9명이 망하나봅니다)

6. 세면대, 변기설치 25만원 (자재상에서 설치까지 하는 조건)

세면대와 변기는 타일가게에서 같이 구입을 했고, 설치는 판매를 한 곳에서 타일 작업자를 소개 시켜줬기 때문에 그분들이 해 주었습니다.

7.도배, 장판,페인트 인건비 (2인, 25만원+15만원) + 자재비 55만원 = 95만원

벽지는 합지로 시공을 했고,도배와 장판은 서로 잡아줘야하기 때문에 혼자서 할 수 있는 작업이 아닙니다.

기공1명, 조공 1명이 작업을 했습니다.

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8.싱크대 110만원

싱크대는 인근의 싱크대 공장을 두세군데 찾아가서 가격과 품질이 괜찮은 곳으로 직접 선택을 했습니다.

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9.조명설치 인건비 15만원 + 자재비 15만원 = 30만원

조명도 인근 조명가게를 몇군데 찾아가서 가격과 종류를 선택하고 작업자를 소개 받았습니다.(공사날 가보니 조명가게 사장님이 직접 와서 하고 계셨습니다.)

그래서

총 920만원 소요되었습니다.

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아파트 인근의 상가에 있는 인테리어가게 2곳에 견적을 의뢰를 했었는데,

한곳은 1500만원, 다른곳은 1350만원을 제시 했었고,

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제일 싸게 제시한 곳 보다 약400만원가량 싸게 마무리를 하였습니다.

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인테리어공사, 리모델링공사를 저렴하게 하는 방법이 바로

앞에서 설명한 방법입니다.

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자재별로, 공사별로 분류를 하고

각각의 자재가게를 찾아가서 자재를 사면서

자재가게 사장님에게 작업자를 소개 받으면

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진짜 원가로 작업을 마무리 할 수 있습니다.

이 방법은 실제로 집장사들이 다가구주택등 원룸 건물을 지을 때 쓰는 방법이기도 합니다^^

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영상으로 자세한 세부사항을 알아보시죠.

https://www.youtube.com/watch?v=dRQbQ8ieby0