2주택자 장기보유특별공제 - 2jutaegja jang-giboyuteugbyeolgongje

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법을 진행하고 있는 김성일 회계사입니다. 반갑습니다. 오늘은 말도 많고, 탈도 많고, 계산하기도 어려운 장기보유특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 살펴볼 텐데요.

장기보유특별공제라고 하는 것은 일단 장기로 보유를 하는 경우에 적용을 하는데, 이때 얘기하는 장기라고 하는 것은 3년 이상을 얘기합니다. 보유기간에 따라서 무한정 길게 해주지는 않고, 최대 15년을 기준으로 30%까지 장기보유특별공제를 해줍니다.

여기와 별도로 1가구 1주택으로 비과세 요건을 적용하는 장기보유특별공제에 있어서는 보유기간 10년에 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용할 수 있는데 이 80%의 장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간 10년과는 별개로 보유기간 동안 거주기간을 10년을 만족해야 80% 적용이 가능합니다.

그리고 장기보유특별공제의 적용에 있어서 가장 주의하셔야 하는 부분이 매도 대상 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우엔 보유기간을 3년 이상 하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 점을 잘 살펴보셔야 하겠습니다.

자 이 장기보유특별공제에 있어서 역시 개정안이 나왔는데요. 현재 적용되고 있는 장기보유특별공제에 있어서는 양도차익금액와 관계없이 동일한 비율을 적용해서 공제율을 적용하게 돼 있습니다. 그런데 개정안을 살펴보면 양도차익금액, 우리 저번 시간에 살펴본 매도금액에서 취득금액을 차감하고 필요경비를 차감한 양도차익금액 기준으로 5억원 단위로 구분해서 거주기간에 따른 공제율은 동일하게 적용하지만, 보유기간에 따른 공제율을 가중치를 둬서 구분하게 돼 있습니다.

양도차익 10억원이 발생한 경우를 사례를 들어서 제가 설명을 해보겠습니다. 현재 기준으로 본다면 양도차익이 10억원 발생하면 10억원 x 전체 매도금액 중에서 9억원 초과가 차지하는 비율을 계산하고, 각 개인의 보유기간과 거주기간에 따른 공제율, 5년 보유, 5년 거주를 했다면 40%의 공제율을 적용해서 바로 계산할 수 있습니다.

그러나 개정안 법률에 따르면 보유기간에 따른 공제율의 금액을 계산하고 거주기간에 따른 공제율을 계산해서 합산한 금액을 장기보유특별공제액으로 계산하게 됩니다.

예를 들어 양도차익이 10억원이 발생한 5년 보유, 5년 거주를 만족한 사람의 장기보유특별공제를 계산한다면 보유기간에 따른 공제금액은 1억원에 5억원을 초과하는 부분의 15%만큼의 공제를 적용하게 돼 있습니다.

그러면 우리가 양도차익이 10억원 발생했기 때문에 5억원을 초과하는 부분은 5억원이 되고, 여기에 15%만큼만 공제율이 적용되기 때문에 보유기간에 따른 공제는 1억7500만원이 됩니다.

그리고 거주기간에 따른 공제는 20%를 적용하기 때문에 거주기간에 따른 공제는 2억원을 적용하게 됩니다. 그래서 이 경우에 적용되는 장기보유특별공제는 합산해서 3억7500만원을 적용하게 됩니다.

그래서 개정되기 전, 현재 기준과 비교를 해보면 양도차익이 10억원이 발생한 경우 현재 기준은 4억원이 적용되기 때문에 이 사람은 장기보유특별공제금액이 줄어드는 개정안이 적용되게 됩니다.

실제로 법규정을 살펴보시면 계산 과정이 되게 복잡하게 돼 있습니다. 1억원을 더하고 5억원을 초과하는 부분에 대해서 몇 퍼센트의 공제를 한다, 이렇게 나와 있는데, 이 계산을 여러분들이 매번 표를 보면서 하실 수는 없고, 그래서 제가 같이 공부하는 동료 세무사, 회계사분들과 함께 간단하게 표로 만들어봤는데, 이 표조차도 여러분들이 외우실 필요도 없고, 외워서도 안 됩니다. 외우시게 된다면 여러분들이 학문을 하는 단계에 이르게 되고, 우리는 투자를 하면서 그에 따른 세 효과만 검토하면 되기 때문에 간단하게 이렇게 볼 수도 있다, 정도로만 살펴보시면 될 것 같습니다.

장기보유특별공제금액이 줄어든다는 의미는 결국 과세표준금액이 늘어난다는 이야기인데, 과세표준이 늘어나면 세금 액수도 늘어나게 되겠죠.

그리고 또 하나 살펴보아야 하는 것은 법 적용을 함에 있어서 소급적용 금지의 원칙이라는 대원칙이 있는데, 이 개정안이 통과가 된다면 변경되는 장기보유특별공제는 시행일 이후 새로 취득하는 주택에 대해서만 적용된다고 돼 있습니다. 그래서 현재 보유하고 있는 주택에 대해선 전혀 관계가 없고요.

다만 다주택자인 경우엔 다주택자가 최종1주택이 된 날부터 새로 장기보유특별공제를 위한 기간을 계산한다, 이 부분이 추가됐습니다.

2021년 1월 1일부터 비과세 조건에서 최종1주택과 동일하게 다주택자가 장기보유특별공제를 적용함에 있어서 최종1주택이 된 날부터 계산하겠다, 라고 같이 개정안이 발표됐는데요.

2023년 1월 1일 이후 매도하는 부분부터 적용되기 때문에 다주택자인분들은 의사결정을 위한 고민의 시기가 왔다고 볼 수 있습니다. 그래서 여러 세무전문가의 도움을 얻어서 한 번 검토가 필요할 것 같습니다.

지난 시간과 이번 시간에 걸쳐서 개정안에 따른 고가주택 기준금액과 장기보유특별공제금액의 변경과, 그 변경에 따른 세 효과에 대해서 살펴봤는데요. 다음 시간에도 다른 주제를 가지고 다시 돌아오도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
정리 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

長期保有特別控除; Special deduction for long-term holding

장기 보유한 토지 또는 건물을 양도하려고 할 때 양도 차익의 일정한 비율을 공제하여 부동산의 건전한 소유와 부동산에 대한 건전한 투자를 유도하려는 제도

해설[편집 | 원본 편집]

시세 차익으로 수익을 거두었더라도 부동산을 장기로 보유하고 있었던 경우 투기의 목적이 없거나 적었다고 보고 세금을 감면해주는 것이다. 하지만 이 제도 때문에 여러 주택을 오래동안 소유하여 막대한 차익을 얻는 사람들도 세금을 너무 적게 내게 되는 부작용이 있어 요즘은 1주택자이거나 실제로 거주를 해야 혜택을 크게 주는 등 혜택을 받을 수 있는 조건이 까다로워 지고 있다.

관련 법령[편집 | 원본 편집]

소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

현재 제도[편집 | 원본 편집]

1주택자[편집 | 원본 편집]

1주택자이면서 거주기간이 2년 이상이 경우에만 적용된다.[1]

2020년 이전[편집 | 원본 편집]

• 1년에 8%씩 적용되어, 최대 10년에 80%까지 적용된다.

2021년 부터[편집 | 원본 편집]

장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가

• 보유에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
• 거주에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
  • 거주는 보유기간이 3년 이상인 경우, 2년 이상 거주한 경우 적용받을 수 있다.
• 예시
  • 2년 보유 = 0%
  • 3년 보유 = 12%
  • 4년 보유 = 16%
  • 4년 보유, 1년 거주 = 16%
  • 4년 보유, 2년 거주 + 24%
  • 10년 보유, 거주 안함 = 40%
  • 11년 보유, 거주 안함 = 40%
  • 11년 보유, 1년 거주 = 40%
  • 11년 보유, 2년 거주 = 48%

2주택자[편집 | 원본 편집]

• 1년에 2%씩 적용되어, 최대 15년에 30%까지 적용한다.

민간임대주택[편집 | 원본 편집]

• 민간임대주택을 등록하여 정해진 요건에 맞게 임대한 경우 50% 또는 70%의 장기보유특별공제를 적용한다.[2]
• 정해진 요건
  • 민간임대주택에 관한 특별법 상의 공공지원민간임대주택이거나 장기일반민간임대주택을 등록
  • 임대개시일 당시 수도권의 경우 6억원, 수도권 밖의 경우 3억원 이하
  • 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
  • 8년 이상 임대
• 공제율
  • 8년 이상 임대한 경우 50%
  • 10년 이상 임대한 경우 70%

적용이 배제되는 경우[편집 | 원본 편집]

• 조정대상지역 다주택자[3]
• 국외자산[4]
• 미등기 양도자산
• 보유기간 3년 미만 주택
• 조합원으로부터 취득한 조합원입주권

변동 사항[편집 | 원본 편집]

2017년 8.2 대책[편집 | 원본 편집]

• 조정대상지역 다주택자 장기보유특별공제 배제
• 적용 시기: 2018.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

2019년 12.16 대책[편집 | 원본 편집]

• 1주택자인 경우 10년 보유만 해도 80%까지 감면해 주던 것을, 10년 보유시 40% + 10년 거주시 40%로 조건을 대폭 강화했다.
• 3년 이상부터 공제가 들어가며, 1년 보유에 4%, 1년 거주에 4%가 적용된다.
• 즉 8년 보유하고 3년 거주한 경우 8 * 4% + 3 * 4% = 44%가 적용된다.

계산 방법[편집 | 원본 편집]

부동산 계산기 이용[편집 | 원본 편집]

• 부동산계산기 - 양도세 계산기
  • 취득일자, 양도일자, 취득액, 양도액, 필요경비, 거주일자 등을 넣으면 양도소득세와 함께 자동으로 계산되어 나온다.
  • 오프라인 신고 시 여기 계산되어 나온 금액을 활용할 수 있다.

홈택스를 이용한 계산[편집 | 원본 편집]

• 홈택스에서 장기보유특별공제 계산기를 따로 제공하고 있지 않다.
• 양도세를 신고하는 과정에서 장기보유특별공제를 계산할 수 있는 계산기가 내장되어 있다.
• 양도세 신고 시 입력한 값을 자동으로 인식하여 아래와 같이 계산해주는 페이지를 활용할 수 있다.
  

차이[편집 | 원본 편집]

• 홈택스의 계산기에선 1세대1주택장특공제 한도인지, 30%한도인지, 적용배제인지 등을 직접 선택해야 한다.
  • 반면, 부동산계산기에선 취득일자, 양도일자, 금액 등에 따라 자동으로 선택해준다.
• 다만 국세청의 계산기가 더 공식적인 계산기이므로 양쪽으로 다 계산하여 상호 검산하는 용도로 사용하는 것을 권장한다.

참고문헌 및 근거[편집 | 원본 편집]

1. ↑ 소득세법 시행령 제159조의3(장기보유특별공제) "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.(요약)
2. ↑ 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
3. ↑ 소득세법 제95조(양도소득금액) ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다) (중략), 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.(하략)
4. ↑ 소득세법 제118조의8(국외자산 양도에 대한 준용규정)