Show 의뢰인은 상가 세입자로 7년째 같은 건물에서 영업하고 있다. 최근 상가 소유자가 바뀌어 기존 임대차 기간 2년에 맞추어 재계약을 맺었다. 의뢰인은 상가 소유자가 바뀌어도 임대차 기간 10년이 보장돼 1년을 더 영업할 수 있는지 물어왔다. 또 상가 소유자가 바뀌었으니 새로운 계약을 맺었으니, 재계약 시점부터 10년을 더 영업할 수 있는지 물어왔다. 상가임대차보호법은 수백만이 넘는 세입자와 건물 소유자 사이를 규율하는 법률이다. 간단하게 몇 문장의 법문이 바뀌거나 새로 생겼지만, 사례는 다시 수백만이 만들어지고 있다. 간단한 질문 같아도 여러 고민이 들게 마련이다. 우선 상가 소유주가 바뀌었다고 계약갱신청구권이 없어지는 것은 아니다. 상가임대차보호법 제3조는 ‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’고 규정한다. 상가나 주택이 아니라면 변경된 소유자에게 기존 소유자와의 계약을 주장할 수 없지만, 변경된 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 것이 대항력이다. 그래서 당연히 기존 계약기간과 10년의 갱신청구권은 보장된다. 즉, 의뢰인의 경우 앞으로 3년 더 영업할 수 있다. 다음은 새로운 소유자와 다시 임대차 계약을 맺었으니, 그때부터 10년 동안 계약갱신 청구권이 보장되는지에 대한 질문이다. 우선 법문부터 살펴보자. 상가임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.’라고 규정하고 있다. 소유자, 임대인이 변경됐으니 새로 10년의 기간이 시작한다고 생각할 수도 있다. 하지만 대항력은 변경된 소유자가 기존 소유자의 지위를 승계하는 것으로 임대인이 변경되지 아니한 것과 동일한 효과이다. 계약갱신청구권은 전체 임대차기간 10년을 보장하는 것으로 소유자가 변경됐다고 하여 갱신청구권의 기산점이 바뀌지는 않는 것으로 보인다. 만약 의뢰인이 특약 등으로 갱신청구권 등을 따로 규정하지 않았다면, 의뢰인은 재계약으로부터 10년간 더 영업할 수는 없을 것으로 보인다. /최영호 법무법인 모악 변호사 저작권자 © 전북일보 인터넷신문 무단전재 및 재배포 금지 개의 댓글바로보는 부동산 오늘의 포스팅 주제는 상가임대차보호법 10년 입니다. 오늘은 상가임대차보호법 중 계약갱신요구권 10년에 대해서 간단하게 알아볼게요. 아래 순서로 포스팅 됩니다. (클릭하시면 해당 내용으로 이동합니다)
“블로그 정보글은 중개업무를 하며 필요에 의해 정리하여 올리는 자료입니다. 부동산 매물 상담외에 부동산정보 글에 대한 상담전화는 받지 않습니다” 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할수 있는데요, 2018년10월16일 기준으로 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 이 법의 혜택을 받기 위해서는 사업장이 사업자 등록이 가능한 영업용 목적의 건물이어야 합니다. 임차인은 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구하게 됩니다. 계약기간 동안 건물이 매매되어 임대인이 바뀌어도 기존 임대인과 계약한 내용이 그대로 적용되며, 변경된 임대인에게도 계약갱신요구권 10년을 주장할 수 있습니다. 계약갱신요구권 10년 적용대상의 경우 환산보증금 이내일 필요는 없고 모든 금액의 임대차계약에 해당됩니다. ※ 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회 보호, 차임연체특례( 3기연체시 계약해지) 항목은 환산보증금 제한을 받지 않습니다. 묵시적갱신과 계약갱신청구권임대인과 임차인이 계약종료 1개월 전까지도 계약에 대한 아무런 언급도 없을 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 하는데요. 임대인이 계약기간 만료전 6개월 ∼1개월 사이 갱신거절 및 계약조건 변경을 통지할 수 있으며 임차인은 이에 대해 해지 또는 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인이나 임차인이 해당기간 동안 아무런 의사표시를 하지 않아 묵시적갱신으로 진행되게 된다면 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 1년간 임대차 연장되게 되며, 임차인이 계약갱신청구권을 쓰게 되면 계약기간과 동일하게 적용됩니다. 묵시적갱신에 해당되는 경우 임차인은 1년을 채울필요 없이 언제든 계약해지 통지 할 수 있으며 계약해지 통보받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다. 임대인 입장에서는 묵시적갱신은 좀 불리하다보니 계약조건이 변경된게 없더라도 가능하면 계약갱신청구권을 통한 임대차계약연장을 하시는게 좋습니다. 1년 미만으로 정한 임대차계약의 묵시적 갱신의 경우는 그 기간을 1년으로 보게 됩니다. 묵시적갱신이 된 경우 또한 갱신으로 볼수 있으므로 상가임대차보호법 10년을 주장할수 있습니다 상가임대차보호법 계약갱신청구권 5년 적용이 되는 경우18년10월 16일 이전에 계약했다면 갱신청구권은 5년입니다. 법 조문을 보면 “2018년10월16일 이후 최초로 체결된 계약이거나 갱신되는 임대차계약부터 적용한다”고 되어있어요. 18년10월16일 전에 계약한 경우 18년10월16일 이후 갱신하였다면 계약을 했던 최초 기간을 포함 총 10년을 초과하지 않는 범위에서 연장을 할수 있습니다. 개정 법률 시행( 18년10월16일) 후에 개정전 법률에 따른 의무임대차기간(5년)이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료등으로 종료된 경우는 해당되지 않습니다. 단, 위의 경우 묵시적갱신으로 연장되게 되면 갱신요구권 10년 규정의 적용을 받을 수 있게 됩니다.  상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 거절할 수 있는 경우임대인 동의없는 전대차계약, 3기에 달하는 차임연체, 현저한 업무 위반, 고의나 중과실로 인한 건물파손 사유가 확인되면 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다. 건물을 재건축하거나 철거할 계획으로 점유회복을 할 경우, 건물의 일부나 전부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우, 상호 합의하에 임대인이 임차인에게 충분한 보상을 한 경우 임대인은 계약요구를 거절할 수 있습니다. 상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 문제점상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년의 경우 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이지만 단점도 있다고 보는데요. 임대인 입장에서 임대차계약을 맺으면 10년동안은 임대보장을 해야하고, 기간 내 임대료 인상제한을 받게 되다보니, 공실발생시 낮은 가격으로 임차를 놓는 대신 공실로 그대로 두는 경우가 제법 많습니다. 실제로 공실로 두느니 월세가 좀 낮더라도 그냥 세를 놓으시죠..라고 임대인에게 말을 하면 낮은 월세를 두는 경우가 많았었는데요, 최근에는 그냥 공실로 둔다고 하시는 분들이 많습니다. 10년 동안 낮은 임차료를 받느니 공실로 두더라도 제대로 된 금액을 받겠다는 생각이신데요. 임대차보호법이 분명 임차인을 보호해 주는 면이 있지만 매물을 잠그는 반작용도 있다고 봅니다..
최근 국내 경기가 저성장 늪에 빠지면서 자영업 하시는 분들의 고통이 이만저만하게 아닙니다. 자구책으로 장사가 안되는 임차인들은 임대료를 내려 달라고 요구하고 있으며, 임대인은 상생 차원에서 한시적(1년 또는 2년 약정)으로 임대료를 깎아주겠다고 약정하고 계약하는 경우가 있습니다. 이럴 경우(계약기간을 1년, 2년으로 약정하고 특약 조항에 기재했을 때) 계약 기간이 끝날 때쯤 임대인은 언제든지 명도 또는 임대료 인상을 요구할 수 있을지에 대한 논란이 끊이지 않고 있습니다. 원칙적으로 임대차 계약기간은 임대인과 임차인의 협의에 의해 자율적으로 정할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 계정으로 인해 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 명시하고 있습니다.(상임 법 제15조) 즉, 상가건물 임대차보호법 상의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 조항은 강행규정이기 때문에 "상임법 제10조에 해당하는 사유"를 제외하고는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 예로 월 100만 원 임대료의 상가를 반의 반값인 25만 원에 2년간 임대를 해 준 후 2년이 경과되고 재협의를 통해 임대료로 50만 원을 요구했지만 임차인이 '상가임대차보법에 따른 계약 갱신권'을 이유로 거부하고 25만 원의 5%만 인상해 주겠다고 버티면 건물주로서는 이를 따를 수밖에 없습니다. 하지만 주변 상가들 보다 저렴한 월세로 임대차계약을 체결하였다는 특약을 넣었다면, 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 약정은 효력이 없지만 양 당사자가 합의를 통해 임대료를 주변 시세보다 상당히 저렴하게 약정하였고 임차인에게 특별히 불리하지 않았다면 그 합의가 유효할 수 있습니다. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인이 차임연체 총금액이 1회 차임금액의 3배가 될 경우 임대인은 임차인에게 계약 중도해지를 전달할 수 있습니다. 차임 연체와 해지(제10조의 8) 규정에서는 '연체금액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 명시되어 있으므로 3회 연속으로 차임을 연체하였더라도 그 다음 달 4개월 치를 모두 입금했다면 계약의 해지를 주장할 수 없습니다. 이와 별도로 계약 갱신 거절은 가능합니다. 참고로 이때 기존의 연체된 차임에 대한 언급 없이 계약을 갱신했다고 하더라도, 이는 보증금을 밀린 월세의 담보로 보는 묵시적 의사에 기한 것이기 때문에 연체된 차임 채권에 대해 소멸시효가 적용되는 것은 아니라는 것이 판례의 입장입니다 (대법원2016.11.23. 2016다211309) 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 입주한 경우 일반음식점을 운영하겠다고 해놓고 실제로는 위락시설(유흥주점 등)을 운영하거나, 동종업종 배제 특약을 알고서도 동일 업종으로 개업하는 등의 경우입니다. 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임차인이 제3자와 전대차 계약을 맺기 위해서는 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 이를 어기고 임의로 목적물의 일부 또는 전부를 전대한 경우 민법 제629조에 의거하여 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약갱신요구 거절도 물론 가능합니다. 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요시간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물의 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택! 「굿비즈부동산」 |
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