서울 투룸 시세 - seoul tulum sise

시세보다 1억∼2억 낮은 금액에 거래…"한 달 비어있던 전셋집 나가"규제완화 기대감, 전세대출 '숨통' 영향…전셋값은 안정세, 월세는 불안 지속'3·9 대선' 이후 서울지역의 일부 아파트 호가가 오르고 매수 문의도 늘어난 가운데 꽉 막혀 있던 신규 전세 거래에도 다소 숨통이 트이는 모습이다.지난해 12월부터 이달 초까지 재계약 외에 신규 전세시장은 방학 이사철이 무색할 정도로 빙하기가 이어졌는데 대선 이후 '급전세' 위주로 거래가 늘어난 것이다.전문가들은 앞으로 윤석열 대통령 당선인의 공약인 대출 규제 완화와 임대차 3법 전면 재검토 여부가 전월세 시장에 적잖은 변화를 가져올 것으로 보고 있다.◇ 대선 후 급전세 찾는 세입자 늘어…한 달 이상 빈집 전세 계약22일 현지 중개업소에 따르면 학군 인기 지역인 서울 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66㎡의 전세는 6억원, 전용 59㎡는 4억3천만원에 신규 전세 계약이 이뤄졌다.동일 주택형의 전세가격이 현재 각각 8억원, 6억원에도 나와 있지만 이보다 1억7천만∼2억원 낮춘 급전세들이 우선 거래된 것이다.목동의 한 중개업소 대표는 "전세 시장이 계약갱신청구권을 쓴 재계약 위주로 돌아가다 보니 신규 전세는 지난 가을 대비 2억원 가까이 낮춘 금액에도 거래가 안 됐는데 지난주 갑자기 여러 건이 소화됐다"며 "이달 초까지 급전세도 안 나가더니 대선 이후 분위기가 조금 달라졌다"고 말했다.그러면서 "그간 신규로 나온 전셋집은 들어올 세입자가 없어 한 달 이상 비어 있는 곳도 있었는데 이번에 일부 소화가 됐다"고 덧붙였다.강동구 고덕동 고덕아이파크도 마찬가지다.전용 84㎡의 경우 지난 가을의 10억원 대비 2억원 이상 싼 7억5천만∼8억5천만원까지 떨어졌던 급전세들이 지난주에 일부 계약됐다는 게 현지 중개업소의 설명이다.고덕동의 한 공인중개사는 "방학 이사철에도 그렇게 안 나가던 전세가 지난주 들어 돌기 시작했다"며 "거래량이 많지는 않지만 꽤 장기간 정체돼 있던 급전세 중심으로 계약이 됐다"고 전했다.마포구 아현동 래미안푸르지오 역시 대선 이후 신규 급전세들이 몇 건 거래됐다.현지의 한 중개업소 대표는 "작년 가을보다 1억원 이상 가격을 낮춘 급한 전세 물건들이 계약됐다"며 "그동안 전세가 안 나가 물건이 쌓이고 있었는데 대선 이후 거래가 조금 풀린 것"이라고 설명했다.최근 막혔던 전세 거래가 일부 늘어난 것은 대선 이후 전반적인 규제완화 기대감과 함께 윤 당선인의 가계대출 총량관리 폐지, 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 완화 공약이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.꽉 막혔던 전세자금대출 규제가 풀릴 조짐을 보이면서 급전세 중심으로 전세 수요가 움직였다는 것이다.실제 금융당국은 대선 이후에는 그간 전세자금대출 중단의 원인 중 하나로 작용한 가계대출 총량관리 규제를 하지 않고 있다.마포의 한 중개업소 대표는 "전세대출이 안돼 이사를 못 하는 세입자가 많았는데 최근 들어 한동안 막혔던 대출이 다소 풀린 느낌"이라고 말했다.◇ 전셋값 불안 조짐은 '아직', 월세는 강세…대출 규제 완화·임대차 2법 개정 변수다만 대부분 시세보다 크게 낮은 급전세들만 소화되면서 아직 전셋값이 뛰는 등 불안한 모습은 아니라는 게 현지 중개업소의 분석이다.한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 1월 말 조사 이후 7주 연속 하락했다.이 때문에 일각에서는 오는 7월 말부터 계약갱신청구권이 소멸된 전세가 시중에 나오더라도 당초의 우려와 달리 신규 전셋값이 크게 오르기 어려울 것이라는 관측도 나오고 있다.새 전셋집을 찾아야 하는 세입자는 4년 전과 비교해 전세금 부담이 커질 수밖에 없지만, 전세 시세가 안정적이어서 신규 전셋값을 더 밀어 올리진 않을 것이라는 예상이다.그러나 대출 규제가 완화되고 전세대출이 본격적으로 원활해지면 전셋값이 다시 불안해질 가능성도 제기된다.오른 전세금을 마련하지 못해 '주거 상향 이동'을 포기했던 수요가 되살아나면서 가격이 오를 수 있다는 것이다.이런 가운데 전세와 달리 월세가격은 계속해서 강세를 보이고 있다.최근 급전세가 나와 있지만 집주인들이 시세대로 전세 재계약을 원하면서 전세 인상분을 상당수 월세로 돌리고 있어서다.종합부동산세 등 급등한 보유세 부담을 임대료에 전가하려는 집주인도 많다.특히 최근의 금리 인상도 월세가격 상승을 부추기고 있다.시중의 대출 금리가 상승하면서 세입자들이 은행 이자보다 월세를 올려주는 게 낫다고 판단하는 것이다.마포의 한 중개업소 대표는 "작년까지만 해도 월세를 계산할 때 보증금 1억원에 30만원을 받았는데 올해 들어서는 1억원에 35만원으로 올랐다"며 "전월세전환율이 3.6%였는데 4.2%로 올라간 셈"이라고 말했다.실제 한국부동산원이 조사하는 부동산테크 시세에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스는 임대차 2법 시행전인 2000년 7월 보증금 1억원에 평균 215만원이던 보증부 월세금액이 올해 2월 말 기준으로 1억원에 277만5천원으로 29% 상승했다.동작구 사당동 대림아파트 전용 84㎡는 2020년 7월 보증금 1억원에 평균 110만원이던 월세가 현재는 164만원으로 무려 49% 뛰었다.KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "임대차 2법 시행 이후 월세가 뛰면서 서민들의 주거비 부담이 커진 상황"이라며 "올해 서울 아파트 신규 입주물량이 감소하는 가운데 앞으로 대출 규제 완화와 더불어 새 정부의 임대차법 손질 방향이 전월세 시장의 큰 변수로 작용할 것"이라고 전망했다./연합뉴스

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"깡통 전세 무서워"…반환보증 가입 급증

직장인 박모씨(30)는 지난해 가을 서울 은평구에 있는 전용면적 22㎡짜리 도시형생활주택에 보증금 1억6000만원을 주고 전세 계약을 맺었다. 독립 후 세 번째로 들어가는 전셋집이었지만 박씨는 이번에 처음으로 전세보증금반환보증에 가입했다. 전셋값이 워낙 많이 오르다 보니 나중에 돌려받지 못할 수도 있다는 불안이 커졌기 때문이다. 전세반환보증은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다. 박씨는 “주변에 오피스텔이나 빌라에 전세로 들어갔다가 벌써 ‘깡통 전세(전세보증금이 매매가를 웃도는 집)’가 된 사례도 봤다”며 “약 50만원의 추가 보증료 부담을 감안해도 가입하는 게 낫다”고 했다.최근 수년간 전셋값이 급등한 반면 연말부터 두드러진 거래 절벽으로 집값 상승세는 주춤하면서 깡통 전세 피해를 우려하는 세입자가 늘고 있다. 지난 한 해 세입자가 자발적으로 가입한 전세반환보증 금액은 1년 새 40% 가까이 늘었고 올 들어서도 더 가파른 증가세를 보이고 있다. 올 들어 반환보증 가입 더 늘어21일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 전세보증금반환보증 가입 건수는 전년(17만9374건)보다 29.4% 증가한 23만2150건으로 집계됐다. 가입 금액은 51조5508억원으로 전년(37조2595억원)보다 38.4% 늘었다. 각각 14.9%, 21.6%였던 전년도 증가율을 훌쩍 넘어섰다. 서울 마포구의 한 은행 지점 관계자는 “최근 수년간 워낙 전세를 끼고 집을 사들이는 ‘갭투자’가 성행한 데다 최근 들어서는 매매가가 전셋값보다 낮은 거래도 심심치 않게 나오면서 전세대출 상담 때 보증금 피해를 걱정하는 세입자가 많아졌다”며 “예전에 비해 전세반환보증에 가입하는 사례가 크게 늘었다”고 했다.반환보증 가입 증가 추세는 올 들어 더 두드러졌다. 올 1~2월 기준 주택금융공사가 운영하는 전세반환보증 상품인 전세지킴보증 가입 건수와 금액은 각각 1195건, 2246억원으로 1년 전보다 34.9%, 44.3% 늘었다. 매달 20% 안팎인 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 전세대출 증가율을 크게 웃도는 수치다. 깡통 전세 세입자 불안한 금융권 관계자는 “지난해 10월부터 주택임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐음에도 세입자가 자발적으로 가입하는 전세반환보증 가입이 늘었다는 것은 그만큼 깡통 전세에 대한 우려가 다시 커졌다는 뜻”이라고 분석했다. 보통 세입자는 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 갖기 때문에 전세권 설정, 확정일자 등으로 법적 대항력을 갖추면 별도로 반환보증에 가입하지 않는 경우도 많았다. 하지만 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생한다. 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있기 때문이다. 그런데 지난해 말 이후 지방은 물론 서울 일부 지역에서도 소형 주택을 중심으로 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하면서 깡통 주택으로 전락할 위험에 놓인 세입자도 늘었다.일부에서는 전셋값을 지나치게 밀어 올리는 전세대출을 손봐야 한다는 지적도 나온다. 금융위원회는 올해 금융정책 추진 방향에서 “금융사가 공적 보증에 의존해 대출을 내주는 구조를 개선하겠다”며 전세금의 80~100%를 정부가 직간접적으로 보증하는 비율을 축소하겠다고 밝혔다. 윤석열 당선인의 대통령직인수위원회에 합류한 김소영 서울대 교수도 앞서 보증 축소가 바람직하다고 언급한 바 있다.빈난새 기자 [email protected]