용적률 200 아파트 - yongjeoglyul 200 apateu

'건폐율 60%에 용적률 200~400%, 최고층수는 OO까지 가능하며...',

'용적률이 높아서 재건축을 해도 수익성이 없고..',

'용적률 확보를 위해 기부채납(※)을 해야할 것으로...'

이런 이야기가 나오는 부동산 기사들을 접해본 분들이 많을 것입니다. 이렇게 재건축 관련 부동산 뉴스마다 따라다니는 용어가 있는데요. 바로 '건폐율'과 '용적률' 입니다. 두 용어는 모두 건물의 가치와 상세 규모를 뜻하는 건축 용어이지만, 사실 건설업계나 부동산 관련 종사자가 아니라면 이 용어들이 갖고 있는 정확한 뜻을 이해하기는 어렵습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 투자 공부중이라면 꼭 알아야 할 필수 상식 용어 '건폐율'과 '용적률'에 대해 알아보는 시간을 가져보려고 합니다. 

그럼 시작해볼까요? Start~!!

( ※기부채납 : 개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 이전하는 행위로 재건축 등을 할 때 부지의 일정 부분을 공공시설물 형태로 조성하면 건폐율, 용적률 등의 제한을 완화시켜주는 제도를 말한다. )

a. What is 건폐율?

b. What is 용적률?

c. 건폐율 & 용적률 상한 기준

d. 건폐율 & 용적률 조회 방법은?

a. What is 건폐율?

  # 건폐율 : 이 정도 면적까지는 건물을 지을 수 있습니다.

건폐율은 건물을 얼마나 넓게 건축할 수 있느냐를 판단하는 지표로 건물의 넓이를 결정짓는 수치를 말합니다.

건축법상으로 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이며, 즉 대지면적 중에 건물을 지을 수 있는 부분이 얼마나 되는지를 나타냅니다. 여기에서 건물이 지어지는 부분이란 건물에서 가장 큰 면적을 차지하는 층의 면적을 말하는 것으로, 건물에 따라 1층보다 상층이 면적이 넓은 경우도 있기 때문에 모든 층 중에서 가장 넓은 층의 면적을 기준으로 하게 됩니다. 

건폐율은 전체 대지면적을 건물이 차지하는 면적으로 나눠서 계산을 하는데, 예를 들어 건폐율이 70%라고 하면, 전체 대지면적이 100㎡일 때 해당 건물에서 가장 넓게 지을 수 있는 면적이 70㎡라는 의미입니다. 건물을 대지면적 보다 넓게 짓는 것은 불가능하기 때문에 건폐율을 100%가 넘을 수는 없습니다. 

건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있으니 무조건 좋은 것이 아닐까 생각할 수도 있습니다. 건폐율이 높을수록 건축 효율이 높은 것은 사실이지만 건폐율이 투자 가치, 건물의 가치를 보장하는 것은 아닙니다. 건폐율이 높으면 그만큼 주변 녹지의 비율이 줄어들고, 개방감, 일조량, 통풍, 프라이버시 등 주거 쾌적성이 떨어질 수도 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 건축물이 과도하게 밀집하는 것을 막고 일조권, 채광, 통풍 등 일상 생활의 안전성을 확보하기 위해서 건폐율의 상한을 규제하는 것입니다. 주거지역의 경우에는 건폐율이 최대 70%, 일반적으로는 50% 이하로 허용되는 이유가 한정된 면적에 건물이 빽빽하게 들어서 있으면 채광이나 통풍 등에 있어서 생활의 질이 떨어지기 때문입니다. 그래서 아파트 단지 사이에서도 건폐율이 낮아 동 간 간격이 넓은 단지가 인기가 좋은 것입니다.

a. What is 용적률? 

 # 용적률 : 이 정도 면적이면 OO층까지 건물 지을 수 있습니다. 

건폐율이 넓이를 결정짓는다면 용적률은 건물 높이를 제한합니다.

용적률은 건축법상 대지면적에 대한 건축물 연면적(총면적)의 비율을 의미합니다. 건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율로 여기서 연면적이란 지하층과 지상 주차장, 피난안전구역, 주민 공동 시설 등을 제외한 지상 부분 건축물 모든 층 바닥면적의 합을 말합니다.

즉 용적률은 '얼마나 높이 건물을 지을 수 있는지, 건물을 총 몇 층까지 올릴 수 있느냐'를 나타내는 수치입니다. 

그럼 용적률을 계산해 볼까요? 예를 들어 대지면적 100㎡에 층별 바닥면적 50㎡, 지상 5층짜리 건물이 있다면, 이 건물의 용적률은 얼마가 될까요? 

50%(건폐율)x5(층수)=250%

이 건물의 용적률은 250%입니다.

그럼 이번엔 다르게 한 번 계산해볼까요?

대지면적 100㎡에 건폐율 40%, 용적률 120%로 건물을 짓는다고 가정하면 몇 층짜리 건물을 지을 수 있을까요?

120% ÷ 40% = 3

건폐율 40%, 용적률 120%를 적용해보면 100㎡ 대지에 40㎡면적으로 3층짜리 건물을 지을 수 있는 것입니다. 

한마디로 같은 대지면적이라고 한다면 용적률이 높을수록 건물의 높이도 높아지는 것입니다. 

그럼 용적률이 높을수록 좋을까요? 용적률이 높다는 말은 그만큼 높은 층의 건물을 지을 수 있다는 뜻이므로, 토지의 효율성을 극대화해 그만큼 토지의 가치가 높다는 것을 의미합니다. 그렇기 때문에 용적률이 높을수록 투자자에게 유리한 것이지요. 만일 용적률이 500%인 토지가 있다면 전용면적 50㎡ 건물을 10층까지 올리는 것이 가능하기 때문입니다.

(재건축 시 용적률이 특히 중요합니다. 용적률이 높으면 기존 아파트보다 새 아파트를 높게 지어 단지 규모를 늘릴 수 있고, 늘어나는 가구 수를 일반 분양해서 얻는 수익으로 재건축 비용을 충당할 수도 있기 때문입니다. )

c. 건폐율 & 용적률 상한기준

건폐율과 용적률에 대해 알아보고 나니 재건축, 부동산 기사마다 왜 이 두 용어가 따라다니는지 감이 오시죠?

대지에 지어질 건물의 크기와 높이가 건폐율과 용적률의 비율에 따라 달라지기 때문에 재건축 사업 수익성에 결정적인 영향을 미칠 수 밖에 없는 것입니다.

만약 재건축을 하는 구축 아파트의 용적률이 높으면 기존 아파트보다 새 아파트를 높게 지어서 단지의 규모를 늘릴 수 있습니다. 그리고 재건축을 통해 늘어나는 가구를 신규 분양하는 수익으로 재건축 비용을 충당할 수도 있습니다.

다만 여기서 문제가 되는 것은 기존 아파트 용적률입니다. 2000년대 초에 지어진 대부분의 아파트들은 용적률이 높은 편인데 기존 아파트 용적률이 상한에 너무 가까우면 재건축을 해도 아파트를 높게 올릴 수 없어서 사업성이 떨어지게 됩니다. 재건축 조합들이 용도지역 변경 등을 통해 용적률을 높이려는 것도 이 때문입니다.

그렇다면 이렇게 중요한 건폐율과 용적률은 누가 어떤 기준으로 정하는 것일까요? 

건폐율과 용적률은 국토계획법에 가이드라인이 정해져 있고, 이 가이드라인을 기준으로 각 지방자치단체가 자치 법규를 통해 지차체 내의 구체적인 건폐율과 용적률을 정하게 됩니다. 

주거용도나 토지의 종류에 따라 건폐율과 용적률 상한선이 정해져 있고, 또한 지방 자치마다 기준이 다르기는 하지만 전체적으로 주거지역→공업지역→상업지역 순으로 건폐율과 용적률은 높아지게 됩니다. 주상복합아파트들이 고층으로 높게 지어질 수 있는 이유는 바로 주상복합들이 위치한 토지구분이 상업지역에 해당되기 때문입니다. 

건폐율과 용적률의 큰 틀은 법에 의해 정해져 있기는 하지만 공개공지(※) 확보, 보행공간 조성, 공원·광장·도로 등의 공공시설을 제공하는 '기부채납'을 통해서 건폐율과 용적률을 높일 수 있다는 예외조항도 있습니다.

( ※공개공지 : 지역 환경을 쾌적하게 조성하기 위해 업무시설 등의 다중이용시설 부지에 일반 시민들이 자유롭게 이용할 수 있도록 설치하는 소규모 휴식 공간) 

                         <용도지역별 건폐율 용적률 상한표>

d. 건폐율 & 용적률 조회 방법은?

땅을 갖고 있다고 해서 마음대로 건물을 지을 수 있는 게 아닙니다. 땅마다 지을 수 있는 건물 최대 넓이와 최고 높이가 건폐율과 용적률에 의해 정해져 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 건물을 짓기 위해 토지를 구입하려고 한다면 주거용도와 토지 종류에 따라 건폐율과 용적률의 상한선이 다르니 꼼꼼하게 살펴봐야 할 것입니다. 그럼 내가 보유하고 있는 토지나 매입하려는 토지의 건폐율과 용적률이 궁금하다면 어디에서 조회를 하면 될까요? 

'토지이용규제정보서비스'라는 사이트를 활용하면 간단하게 조회가 가능합니다. 검색창에 주소만 넣으면 토지 용도를 쉽게 검색해 볼 수 있습니다.

또한 내가 살고 있거나 보유 중인 아파트가 재건축 시 얼마나 수익성이 있는지 알아보기 위해서는 건폐율과 용적률이 중요하겠지요? 아파트의 건폐율과 용적률은 네이버 부동산을 통해 쉽게 검색이 가능합니다.

아파트를 검색해서 들어가면 단지 정보 메뉴가 보입니다. 단지 정보를 클릭하면 해당 아파트의 상세한 정보들이 제공되는데 그 항목들 안에서 용적률과 건폐율도 확인할 수 있습니다. 

서울의 재건축 하면 떠오르는 대치동 은마아파트의 용적률과 건폐율을 검색해보았는데요, 용적률 204%, 건폐율 20%로 당시에 14층으로 건축이 가능했습니다. 현재 은마 아파트의 토지는 제3종일반주거지역으로 분류되어 상한선은 용적률 최대 300%, 건폐율 50%입니다. 

이번 포스팅에서는 건물 최대 넓이와 최도 높이의 한계를 정하는 수치로 부동산 수익성에 큰 영향을 끼치는 건폐율과 용적률에 대해 알아보았습니다. 현재 재건축됐거나 앞두고 있는 아파트들은 용적률 상한선의 최대를 적용해서 지었거나 지어지고 있습니다. 그러다 보니 지금까지는 구축에 적용되어 있던 용적률을 상한선 끝으로 끌어올려 수익성을 높여왔습니다. 하지만 앞으로는 현재보다 용적률을 더 상향시켜서 건물 높이를 높이는 것이 힘들어질 수도 있습니다. 인구수도 줄고 있는데 마냥 용적률을 높여 가구수를 늘릴 수만은 없기 때문입니다. 2000년 이후 지어졌거나, 최근 재건축 신축 아파트들이 다시 재건축이 필요한 시기를 맞게 될 시기에는 가구수를 늘리는 것이 불가능하므로, 자기 돈을 들여야 새 아파트를 얻게 되는 시대가 올 수 있는 것입니다. 

건폐율과 용적률에 대한 궁금증이 이 포스팅을 통해 해소되었기를 바라며, 이만 글을 마무리 짓도록 하겠습니다. 

모두 부자되세용~