아파트 관리비 감사 - apateu gwanlibi gamsa

지난해 발의된 5건 반영

위탁관리 시 경쟁입찰 및 수의계약 중요사항
입주자등 과반수 동의받도록 해

[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택 외부회계감사 대상을 의무관리대상 전체로 확대하고 회계 및 계약 관련 서류 보관의무 등 여러 개정 사항을 담은 공동주택관리법 일부개정안(국토교통위원회 대안)이 29일 국회 본회의를 통과했다.

이번 대안은 지난해 김희국, 박상혁(2건), 박성민, 김교흥 의원이 발의한 개정안 내용을 반영한 것이다.

개정안은 먼저 의무관리대상 공동주택을 위탁관리 하는 경우 경쟁입찰이나 수의계약의 중요사항에 대해 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받도록 했다.

경쟁입찰에 관한 사항으로는 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등이, 수의계약은 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 사항이 포함됐다.

이 내용은 주택관리업자 선정 시 중요한 사항에 대한 입주민등의 의사를 충분히 반영하고 주택관리서비스의 만족도를 제고한다는 이유로 국민의힘 박성민 의원이 제안했다.

개정안은 또 300세대 이상 공동주택에 입주자대표회의 회의록 공개를 의무화하고 300세대 미만 공동주택은 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할수 있도록 했다.

입주자대표회의 구성원 교육에 공동주택 회계처리에 관한 사항을 포함하도록 하는 내용도 포함됐다. 국토교통위는 이를 통해 공동주택의 관리비 등과 관련된 부정사용을 방지하고 입주자들의 회계에 대한 인식을 제고할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이와 함께 외부회계감사 대상을 기존 300세대 이상에서 의무관리대상 공동주택 전체로 확대하고, 비용부담과 입주자의 선택권 등을 감안해 외부회계감사 면제요건을 300세대를 기준으로 세분화했다. 300세대 이상인 공동주택은 입주자등의 3분의 2 이상 서면동의를 받은 경우, 300세대 미만인 공동주택은 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우 외부회계감사를 면제하도록 했다.

300세대 미만의 공동주택은 입주자등의 10분의 1 이상의 동의나 입주자대표회의가 의결해 요구하는 경우 외부회계감사를 받도록 규정하고 있으나, 관리비 집행의 투명성 차원에서 외부회계감사를 의무화할 필요성이 제기되고 있음에 따라 박상혁 의원이 제안했다.

다만 회계감사 결과를 제출받은 시장·군수·구청장이 필요한 경우 회계감사에 대한 감리를 대통령령으로 정하는 회계감사 및 감리에 관한 전문성을 갖춘 법인이나 단체에 요청할 수 있도록 한 내용은 회계감사 감리 비용 등을 고려하면 실익이 적다는 점에서 이번 개정안에 포함되지 않았다.

이에 대해 국토교통부는 현행법 제93조에 따라 전체 입주자등 10분의 3 이상의 요청 또는 지방자치단체의 장이 직권으로 감사를 실시할 수 있고, 공인회계사 등 전문가의 자문을 구하거나 전문가와 함께 조사할 수 있다고 의견을 전했다.

또한 공동주택 회계의 특성상 회계규모가 작고 단순하며, 주주·채권자 등의 이해 관계자가 거의 없어 회계감사 감리보다는 외부회계감사, 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개 및 지방자치단체의 감사 등 일련의 행정절차를 통해 신속한 해결이 가능하다는 입장이다.

김교흥 의원의 제안에 따라, 정당한 사유 없이 외부 회계감사를 회피하지 못하도록 입주자등의 서면동의를 받으려는 경우 회계감사를 받지 않을 사유를 동의서에 기재해 입주자 등이 이를 명확하게 인지할 수 있도록 알리도록 하고, 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 동의서를 보관하도록 하는 내용도 담았다.

또 공동주택관리의 투명성을 제고하기 위해 주택관리업자 및 사업자 선정관련 서류를 회계연도 종료일부터 5년간 보관하도록 했다.

하자심사·분쟁의 신속한 해결을 위해 하자분쟁의 조정 및 재정 대상에 수급인과 하수급인을 포함하도록 했다.

현행법상 공동주택 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 지도록 하고 있고, 담보책임 및 하자보수 등의 심사·조정 등을 위해 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두고 있다.

그런데 국가와 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, 주택건설사업 또는 대지사업 시행자만을 사업주체로 규정하고 있고 하수급인은 포함하지 않고 있어 하자분쟁조정위원회의 사무에서 배제되고 있다.

이에 김희국 의원은 공동주택의 하자에 대해 수급인과 하수급인 간에 발생하는 분쟁의 조정도 하자분쟁조정위원회의 사무에 포함되도록 규정함으로써 합리적이고 공정하며 신속한 하자담보책임 이행 문화를 정착시키고 궁극적으로 공동주택의 안전과 품질을 확보해 입주민들의 주거 안정성을 도모하고자 이 같은 내용을 제안했다.

이번 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터, 외부회계감사 관련 내용은 2024년 1월 1일부터 시행될 예정이다.

하자심사분쟁조정 위원 기피신청권 보장 강화
원룸형주택 공간구성 규제 등 완화도

[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택 외부회계감사가 더욱 실효성을 갖고 하자심사분쟁조정위원회 위원에 대한 기피신청권 보장이 강화될 것으로 전망된다.

또 원룸형 도시형생활주택(이하 ‘원룸형주택’)의 세대별 주거전용면적이 넓어지고 공간구성 제한도 완화된다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 및 공동주택관리법 시행령 개정안을 8일부터 40일간 입법예고 한다고 7일 밝혔다.

먼저 공동주택관리법 시행령 개정안은 공동주택 외부회계감사인의 금융기관 잔고 조회·확인 의무를 명시했다.

현재 공동주택 관리비를 철저히 관리하기 위해 외부회계감사인으로 하여금 금융기관에 계좌잔고를 조회·확인(공동주택 회계감사기준) 하도록 하고 있으나 앞으로는 이에 더해 계좌잔고를 조회·확인한 결과를 감사보고서 제출 시 첨부하도록 해 관리비에 대한 감독이 강화된다.

또 외부회계감사인이 따라야 하는 ‘공동주택 회계감사기준’(한국공인회계사회 제·개정, 국토교통부장관 승인)에 대해 국토교통부장관이 공동주택 입주자등의 보호 및 회계처리기준과의 합치 등을 위해 필요한 경우에는 한국공인회계사회에 위 기준의 개정을 요청할 수 있도록 했다.

이는 공동주택 관리비 계좌 잔고 확인을 부실하게 해 횡령 등 사고가 일어나고, 공동주택 회계감사가 제대로 이뤄지지 않아 감사 단계에서 회계 문제를 발견하지 못하는 경우가 적지 않다는 지적에 따라 마련된 것으로 보인다.

이와 함께 공동주택관리법 시행령 개정안은 하자심사분쟁조정위원회 위원에 대한 당사자의 기피신청 절차에 관한 구체적인 사항을 대통령령에서 정하도록 공동주택관리법이 개정(2021. 8. 10. 공포, 2022. 2. 11. 시행)됨에 따라 하자심사분쟁조정위원회는 회의 일시·장소, 참석위원의 주요이력 등을 회의 개최 3일 전까지 당사자에게 통지하도록 해 하자심사 및 분쟁조정 당사자의 기피신청권 보장을 강화했다.

주택법 시행령 개정안은 원룸형주택 면적 제한 및 공간구성 규제 완화를 담았다. 이는 ‘주택공급 확대를 위한 현장애로 개선방안’(2021. 9. 15.)의 후속조치다.

국토부는 최근 코로나19로 인해 다양한 재택활동을 위한 여유주거공간과 공유주거에 대한 대안주거 수요가 증가함에 따라 도심 내 양질의 소형주택 공급을 촉진하기 위해 원룸형주택 관련 규제를 합리적으로 개선하는 방안을 담은 대책(주택공급 확대를 위한 현장애로 개선방안)을 발표했다.

2009년 도입한 원룸형주택은 세대별 주거전용면적을 50㎡ 이하로 제한하고, 욕실 및 보일러실 외의 부분을 하나의 공간으로 구성하도록 해 신혼부부 또는 유자녀 가구 등의 주거 수요의 효과적 대응에 한계가 있었다.

이에 ‘원룸형주택’을 ‘소형주택’으로 용어를 변경하고, 소형주택의 세대별 주거전용면적 상한을 일반 소형 아파트 수준인 60㎡ 이하로 확대한다.

또한 소형주택도 일반 아파트와 같이 다양한 평면계획(예: 침실3, 거실1)이 가능하도록 세대별 주거전용면적이 30㎡ 이상인 세대는 거실과 분리된 침실 3개까지 둘 수 있도록 했다.

다만 주차장 등 부대시설 및 기반시설의 과부하 방지를 위해 침실이 2개 이상인 세대는 전체 소형주택 세대수의 1/3 이내로 제한한다.

국토교통부 김경헌 주택건설공급과장은 “이번 주택법 시행령 개정으로 도심 내 양질의 중소형 주택 공급이 활성화되고, 공동주택관리법 시행령 개정으로 공동주택 회계관리의 투명성을 제고하고 하자심사분쟁조정위원회의 공정성과 신뢰성이 향상될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

개정안 전문은 국토교통부 누리집의 ‘정보마당/법령정보/입법예고·행정예고’에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대한 의견은 11월 17일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집을 통해 주택건설공급과로 제출하면 된다.