재건축이 요즘 우리동네에 바람이 분것 같다. Show "정밀안전진단 통과" "조합설립인가" 등등 대형 현수막이 주변 단지에 걸려 있는데, 도대체 얼마나 진행 된건지 와이프가 물어 보는데, 나역시 모르기에 정리해 본다. 평균 8년 정도 소요 되는데, 사업준비 2년, 추진위 및 조합설립 2년, 분양 및 시공 4년 정도 소요 되는 듯. 오른쪽 끝에 해당 절차가 완료 되었을때 남은 기간을 정리해 두었으니, 계산하는데, 참고 할 수 있을 듯.  참고 자료는 법제처의 "도시 및 주거환경정비법 질의회신사례(2017년)" 와 "재건축(찾기 쉬운 생활법령 정보)" 대체로 입주한지 20~40년이 지난 노후 아파트가 대상이며 안전진단시 D등급이상의 붕괴위험이 있는 아파트, 300세대이상의 부지면적 10,000m2이상인 아파트 단지가 재건축 조건 대상이 됩니다. 재건축은 아래와 같이 의외로 많은 절차들을 거치게 되는데요. 총 소요시간은 10년정도로 사업단계에 따라 시간이 가감될수 있습니다.
목차
1. 사업준비
1-1 기본계획
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 기본 계획안을 작성후 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 듣고, 타당하다고 인정되면 기본계획에 반영합니다. 관계행정기관의 협의(국토교통부 장관 포함)와 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 정비기본계획을 수렴(승인)하고 일반인이 열람할수 있도록 고시합니다.
1-2 안전진단
결함부위의 사진과 현황도등을 첨부하여 시장,군수에게 안전진단을 요청하면 30일이내에 실시여부를 결정하고 안전진단기관에 안전진단을 의뢰합니다. 단 천재지변등의 주택붕괴, 안전상 사용금지가 필요할정도의 건축물은 안전진단이 제외되며, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 의해 지정받은 안전등급이 D(미흡), E(불량)인 경축물또한 제외됩니다.
[주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준]
주택재건축판정을위한안전진단기준
www.law.go.kr
1-3 정비계획의 수립
시장및 군수의 정비계획 수립후 주민설명회를 개최해 30일 이상 공람하도록 하며 지방의회의 의견을 청취후 심의를 거쳐 정비계획을 확정 및 고시합니다.
2. 사업시행 (조합)
2-1 추진위원회 구성 및 승인
토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 추진위원장1명, 감사1명, 추진위원3명이상으로 구성되는 5인이상의 추진위원회를 구성해 승인을 받아야 합니다. 조합설립추진위원회 승인신청서(토지등소유자의 명부, 토지등소유자의 동의서,추진위원회 위원장 및 위원의 주소와 성명,추진위원회 위원 선정을 증명하는 서류)를 제출합니다.
2-2 창립총회
추진위원회는 창립총회 14일내로 회의목적,안건,일시등을 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송 및 통지해야 합니다.
2-3 조합설립인가
재건축 추진위원회 조합섭립시, 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 75%이상 및 토지면적의 75%이상의 토지소유자의 동의를 받은 후 정관을 작성, 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 동의서에 내용에는 공사비 등 정비사업비, 사업비의 분담기준, 재건축 후 소유권의 귀속에 관한 사항등이 포함됩니다. 조합이 설립된후 추진위원회는 해산됩니다.
2-4 시공자선정
조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰로 시공자를 선정합니다. 2회이상 유찰될 경우 수의계약으로 진행됩니다.
2-5 사업시행인가
토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획, 주민이주대책, 세입자의 주거대책, 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획등의 사업시행계획서를 작성 수립합니다. 재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30년이상 되어야 하는데, 실제로 더 오랜 시간이 지나야 될 수도 있습니다. 재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 단계로 재건축 가능성을 판단하게 됩니다.
이때 재건축은 아파트가 30년, 40년되었다고 무조건 시행해주는 것이 아니라건설사와의 사업성이라던가 여러가지 측면을 따지게 됩니다. 용적률등 여러조건 등을 따지게 되는데, 사실 어떻게 보면 서로 윈윈하기 위한 조건이기때문에 대개 인기있는 지역이나 입지가 좋은 곳 위주로 재건축이 시행되게 됩니다. 그래서낡은 건물은 주변에 비해 시세도 낮은 편이지만 재건축의 소식이 들려오면 시세 차이를 목적으로 투자를 하는 경우가 많은데요, 요즘 자주 언급되는 잠실주공, 반포주공 및 주공시리즈가 그러한 예가 되겠습니다. 사실 이 아파트들은 아파트값은 없고 대지지분값이라고 해도 과언은 아니죠. 아파트 재건축 절차 및 소요기간재건축이 재개발보다 그나마 심플하다고는 하나, 그 과정은 녹록치 않습니다. 잘 모르시는 분들은 재건축 승인만 되면 땅을 허물고 아파트만 지으면 된다고 생각하는 분들도 있는데, 이건 잘못된 생각입니다. 일반적으로 아파트 분양하면 종료인가 싶지만, 실제로 입주 후에도 실제 소요된 사업 비용들을 정산하고 일반적으로 신축아파트의 등기가 날 때 즈음 조합도 해산을 하기에, 위에서 언급했듯이 재건축 또한 넉넉잡아서 10년은 잡아야 된단 얘기가 있지요.
재건축 절차재건축은 우선 아래의 절차를 밟게 됩니다. Step1. 안전진단
안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립하게 됩니다. 계획이 갖추어졌으면 사업 단계로 넘어가는데, 먼저 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다.
Step3. 사업시행인가 다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 됩니다. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 보시면 됩니다.
Step4. 관리처분계획 다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거치게 되는데, 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.쉽게 얘기하면 얻게 되는 권리를 균형이 있으면서 합리적으로 배분하는 과정들을 계획하는 절차입니다. 이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가는데 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하게 됩니다. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다. 준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아니라 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료하게 됩니다.
재건축 보상재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다. 재건축 아파트는 몇년?이를 구체적으로 살펴보면, 정부는 먼저 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울시 최장 40년)을 최장 30년으로 완화하기로 했다.
재건축 얼마나 걸리나?단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공 후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 9.7년보다 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.
아파트 수명은 얼마나 되나요?우리나라 아파트의 평균수명은 30년 정도로 추산된다. 나무로 된 가구도 잘만 관리하면 30년 넘게 사용하는데, 인류가 자랑하는 최고의 건설재료인 철근 콘크리트로 만든 것치고 수명이 생각보다 길지 않다.
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재건축 절차와 기간 - jaegeonchug jeolchawa gigan
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