라이브오피스 건축법 - laibeuopiseu geonchugbeob

【 앵커멘트 】
아파트는 워낙 규제가 심하다보니 틈새를 노린 변종 상품이 요즘 우후죽순 쏟아지고 있습니다.
특히, 겉보기에는 주거용 오피스텔과 똑같이 생겼지만 사무실로 허가를 받아 다주택 규제를 피한 '라이브오피스'라는 분양상품이 날개 돋힌 듯 팔리고 있는데, 문제는 없을까요?
포커스M 김경기 기자가 현장 취재했습니다.

【 기자 】
590실을 분양하는 서울의 한 모델하우스.

침실과 주방, 드레스룸 등 일반 아파트와 똑같습니다.

고급냉장고에 심지어 세탁기·건조기까지.

하지만, 건축법상으로는 사무실입니다.

- "안에 보이는 스타일러, 세탁기, 건조기까지 (유명 브랜드) 컬렉션으로 기본으로…."

의정부시의 이 모델하우스도 겉보기에는 오피스텔과 차이가 없습니다.

▶ 인터뷰 : 모델하우스 관계자
- "오피스(사무실)로 (건축) 허가를 내고 살 수 있게 입히는 거죠. 지금 하남이나 미사 이쪽에도…."

주거와 업무를 함께 할 수 있다고 해 라이브오피스로 불리는데, 최근 분양이 부쩍 늘고 있습니다.

사무실 대신 건축비를 더 들여 아파트나 오피스텔처럼 꾸미는 이유는 뭘까?

▶ 스탠딩 : 김경기 / 기자
- "라이브오피스는 비주거용 시설로 분류돼 최대 80%까지 대출이 가능하고, 청약과 세금 계산에서도 주택수에 포함되지 않습니다.

이런 주택들과 내부가 차이가 없는데도 규제에서 비교적 자유로운 변종 상품인 겁니다."

상한제를 적용되지 않아 분양가도 높게 받을 수 있는데, 다주택자 규제를 피할 수 있는 투자처라며 사람들을 끌어 모으고 있습니다.

실제 갈곳 없는 돈이 몰리면서 분양하는 곳마다 수십대 1의 경쟁률을 기록 중입니다.

▶ 인터뷰 : 모델하우스 상담사
- "10% 계약금내면 전매 가능하고요. 오피스니까 오피스텔이 아니라서 파셔도 되고…."

하지만, 라이브오피스는 원칙적으로 사무실이어서 주거로 이용하면 안 되고 주소도 이전할 수 없습니다.

주거용 건물보다 허술한 주차장 기준이나 복지시설 부족도 예상되지만, 빈틈을 파고든 탓에 제도 관리는 허술합니다.

▶ 인터뷰 : 함영진 / 부동산 전문가
- "양도세 비과세도 쉽지 않고 전입신고가 어려워서 주거나 임대차 운영에 어려움을 겪을 수 있습니다. 관련법을 강화했을 때 투자 손실 우려가…."

레지던스로 불리는 생활형숙박시설도 주거용으로 편법 분양되며 문제가 커지자 당국이 지난 4월 주거로 사용을 금지한 바 있습니다.

MBN뉴스 김경기입니다. [ [email protected] ]

영상취재 : 문진웅·배병민 기자
영상편집 : 유수진

[아시아경제 류태민 기자] 지식산업시설 내 섹션 오피스를 주거용 오피스텔처럼 사용할 수 있는 일명 ‘라이브(live) 오피스’라는 상품이 인기를 끌고 있다. 비(非)주거용 시설로 분류돼 대출·세금 등 각종 규제에서 비교적 자유롭고, 별도로 기숙사를 구하기 어려운 소규모 기업의 수요가 많아 분양시장에서 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 다만 법률상 실거주가 불가능하고, 아파트·오피스텔 등 대체수단의 규제가 풀릴 경우 수익성이 떨어질 수 있어 투자 시 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

업계에 따르면 지난 8월 진행된 서울 강동구 고덕 아이파크 디어반 청약에서는 업무시설 590호실 모집에 총 1만8576명이 몰리며 평균 경쟁률 51.대 1을 기록했다. 특히 가장 면적이 넓은 4군(204~296㎡·전용면적)은 경쟁률은 410.5대 1에 달했다.

앞서 7월 라이브 오피스 1620실이 포함된 송도 센텀하이브도 평균 경쟁률 26.3대 1을 기록하며 흥행에 성공했다. 같은 달에 분양한 힐스테이트 동탄역 멀티플라이어 라이브 오피스 678실도 4주 만에 완판됐다.

라이브 오피스는 건축법상 업무시설로 분류된다. 주택이 아니어서 주택 종합부동산세에 합산되지 않고 양도소득세 중과 대상에서도 제외된다. 별도의 청약규제나 전매제한도 없다. 사무실임에도 샤워부스나 싱크대·화장실 등을 갖추고 있는데다 발코니 설치도 가능하다 보니 틈새 상품으로 인기를 끌고 있다.

일반적으로 땅값이 저렴한 산업단지내에 들어서기 때문에 분양가도 비교적 저렴한 편이다. 이때문에 별도의 기숙사를 갖추기 어려운 소규모 업체들의 관심이 높다. 대출이 최대 80%까지 가능하고, 지식산업센터에 입주한 라이브 오피스의 경우에는 취득세와 재산세를 감면받는 것도 장점이다.

하지만 법률상 주거용으로 사용하는 것은 엄연히 불법이라는 점에 유의해야 한다. 분양받은 오피스는 업무시설로 사용하거나 임대만 가능하고, 전입신고도 불가능하다. 특히 지식산업센터 내 위치한 라이브 오피스는 일반 개인이 분양 받을 수 없어 분양 관계자가 입주 가능한 업종으로 사업자를 내고 추후에 임대사업으로 변경하라고 권유하는 경우가 흔하다. 다락방 설치 등 주거용도로 불법 개조할 경우 건축주가 아닌 소유자에게 이행강제금 부과된다는 점도 유의해야 한다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "주택 시장에 규제가 집중되다보니 이를 회피하기 위한 편법 상품들이 무분별하게 생겨나는 것"이라면서 "외곽지역의 경우 아파트·오피스텔 등 주택시장에 대한 규제가 완화되면 세입자를 구하기도 어렵고 매매도 어려워질 수 있으니 유의해야 한다"고 말했다.