매매 잔금 전 전입 신고 - maemae jangeum jeon jeon-ib singo

주택 임대차 보호법상의 대항력과 우선 변제의 효력을 갖추기 위해서는 다음 3가지는 필수 사항입니다.

1. 전입신고

2. 확정일자

3. 실제 거주(인도)

전입신고는 이사갈 집에 어떤 세입자가 살고 있다는 것을 공시(사람들에게 알려 주는 것)하는 것입니다.

확정일자는 계약서가 작성되었다는 것을 공증기관(주민센터, 등기소)에서 확인하는 것입니다.

단지 그 뿐이라 잔금치르기 전이나 이사하기 전에 미리 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.

주민센터에서는 혹시나 전입신고 후 거주하지 않는 위장전입을 경계하기 위해 임대차 계약서원본을 가지고 오라고 하며, 통장을 통해서 30일 이내 세입자 확인도 합니다.

인터넷으로도 신고가 가능한데요. '정부24(http://www.gov.kr/portal/main)' 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.

이 경우도 일과 시간인 오전9시 ~ 오후 6시 사이에 해야 되는데, 업무종료 시각 오후 6시를 넘겨서 접수하면 다음날 접수 처리되어 대항력은 더 늦어 질 수 밖에 없습니다.

정부24 에 업무시간안에 전입신고했다고 한 날 기준으로 '모레'에야 대항력 갖추는 조건 한 가지를 한다는 것을 알고 계셔야 됩니다.

중요한 것은 실제 거주해서 3가지 조건이 맞아야 법적인 효력이 발생되니 이사 들어가는 날에 잔금을 치르는 것이 좋습니다.

단, 미리 전입신고 및 확정일자를 받을 경우에는 계약서 특약사항에 '이사 들어갈 때 까지는 대출(근저당 설정) 받지 않는다'고 하는 약속을 가급적 기재를 해 놓아야 합니다. 입주 당일 근저당권이 설정되면 임대인의 귀책으로 임대차계약은 무효가 된다" 라는 내용이 들어가면 됩니다.

전입신고 한 날 근저당 걸려서 보증금 날렸다는 보도가 있지요. 위 3가지 조건을 갖춰도 대항력이 익일(다음날) 생기기 때문에 주인이 잔금치르고 이사한 날 곧바로 전입신고 해도 그날 집주인이 대출받아 근저당 걸면 아무 소용이 없지요.

집주인이 은행에 대출 신청해서 입주 당일에 근저당 설정이 진행중인지 확인도 대법원 인터넷 등기소에서 확인 할 수 있는데 사이트에서 등기열람/발급 --> 등기 신청사건 처리 현황 을 통해서 확인할 수 있는데 진행이 되고 있다면 '신청사건 처리중' 으로 나옵니다.

또 하나 간과하지 말아야 할 것이 믿고 맡기는 공인중개사의 의무를 제대로 하는 지도 중요한데요.

적지 않은 부동산 중계 수수료를 지급하는 만큼 세입자의 권리 보호를 위해 최선을하는 곳인 지 무자격 공인중개사는 아닌지 도 확인을 하도록 합니다.

총 2개의 답변이 있어요.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

잔금지급과 인도가 동시에 이루어지는 것이 보통이므로 잔금지급이전에 인도나 전입신고를 하는 것은 잔금이행확보 측면에서는 유리하지 않습니다.

질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.

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안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1. 네. 질문자님만 양보가능하다면 비워줘도 무방합니다.

2. 네. 협의만 된다면 무방합니다.

2021. 06. 15. 15:10

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총 1개의 답변이 있어요.

안녕하세요. 박진혁 공인중개사입니다.

통상적으로 전입 되어있는 모든 세대를 전출 해야합니다.

그런데 매도인은 당연히 잔금날 잔금 받으면서 전출하므로

예외로 하는 경우도 있습니다.

매수자의 대출하는 은행에 확인해보세요.

가능한 경우도 있으니까요.

부동산과 매수자 은행 협의해 보세요.

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댓글 26

삼성전자 · e*****

집주인이 잔금전 전입신고 하게 해준것도 호의를 베푼거에요..

롯데카드 · g********

잔금 전 전입신고 허락해준 것부터가 엄청난 호의야. 그런 집주인 잘 없고.. 원래대로면 전입신고일=잔금일=대출시작일 인건데 대출이자 아깝다고 잔금일 땡기는거 no 했으면 나같으면 더이상 호의바라는 요구는 안할것같아

한국전력공사 · l*******

집주인은 잔금전 전입신고로 편의를 봐줬음 매도인 입장에서는 갑자기 빈집이 됐기에 매수인에게 호의를 베풀수 있는지 물어봤는데 거절함 그 빈집인 상황을 이용하여 인테리어 견적뽑는다고 집상태 확인한다고 왔다갔다하면 쫌 그래할듯 물론 다주택자여서 인자하신분이면 노상관이겠지 결론은 집주인 마음이므로 잘 부탁해봐

삼성전자 · v*****

협의하면 가능
나같은 경우 공사 시작하는 날부터 그집에대한 관리비 부담했고 중도금도 공사시작하는 날에 맞춰서 보냈어
매도인 입장에선 공실인 집 관리비 1~20만원 굳는거라 안해줄 이유 없지

NAVER · l******** 작성자

오늘 부동산에서 전화와서 똑같이 얘기하셨어.
집 비었으니 관리비 내가 부담하면 미리 손봐도 된다고 하시네!
고마워~~~

새회사 · f*****

먼저 노한게 있으니 안들어주지 않을까

분당서울대병원 · I*********

집주인이 호의를 베풀어줘야할 요인이 없네 ㅋㅋ
잔금치르기 전인데 들락날락 하면서 하찮은거 트집잡아서 마지막까지 진상부릴 놈일지 알수도 없고..
집주인이 호의를 베풀고 싶게끔 고민을 해봐여 ㅋ

한국전력공사 · !*******

셀인 카페 가보니 아직 잔금 안 끝난 집 인테리어 허락했더니 공사 하다가 누수생겼는데 인테리어 업자가 자기가 그런거 아니고 원래 집 하자라고 해서 집주인한테 보상하라고 난리쳤다고 함. 집주인 호의 베풀었다가 어리둥절

NAVER · l******** 작성자

오늘 부동산에서 관리비 내가 부담하면 잔금 전에 공사를 해도 괜찮다고 하셨어
집주인 호의에는 감사하고 근데 나도 영혼끌어 사는 집에 큰돈 오가는거 변경하기 꺼려졌어
내가 내용을 좀 밉게 썼나봐
선플악플 고마워

한국전력공사 · !*******

집주인이 세상물정 모르는 사람이네. 나중에 공사하다가 업자가 실수해서 하자 생가면 업자는 무조건 전 집주인 탓할걸.

NAVER · l******** 작성자

그래? 나도 이런게 생에 처음이라 잘 모르지만 매도인이 친절하다고 느끼긴 했어. ㅜㅜ