양도소득세 계산주소 복사
주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로,
매매거래 후 직접 신고·납부해야 합니다. ※ 새 정부의 양도세 완화 정책은 모두 반영되었으며, 양도일자에 따라 자동 적용됩니다. 일반적인 상황이 아닌, 세법상 예외적인 경우에 사용할 수 있는 다양한 옵션들이 제공되고 있습니다. 필요에 따라 사용하시고 부족한 기능은 요청해주세요.
2021년 세법 등 시행된 법령 외에 시행이 확정된 예정 세법까지 모두 반영되어 있습니다. 양도소득세 관련 규정은 양도일을 기준으로 적용되므로 입력하신 양도일자에 맞게 신규 규정 적용 여부가 자동으로 결정됩니다. 참고사항양도소득세 과세 기준표
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소득세법 시행령 제154조 일시적 1세대 2주택 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 양도하는 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조 2018년 9월 13일 이전 : 3년 2018년 9월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16일 이전 : 2년 2019년 12월 17일 이후 ② 종전주택을 2022년 5월 10일 이후 양도 : 2년 장기보유특별공제 보유기간이 3년 이상인 자산을 양도하는 경우에는 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용됩니다. 단, 양도하는 자산이 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 더 높은 1세대 1주택 장기보유특별공제(24% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용됩니다. 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 소득세법 시행령 제159조의4 2020년 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제가 적용되었으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%, 그리고 거주기간에 따라 연 4%의 장기보유특별공제가 적용되니 유의하시기 바랍니다. 조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. - 소득세법 제95조제2항 및 소득세법 제104조제7항 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 상생임대주택 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상인 상생임대주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례와 임대사업자의 거주주택 비과세 특례, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대차계약 : 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않은 신규 또는 갱신 계약으로, 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 임대차계약 직전임대차계약 : 해당 주택을 취득한 후 직접 임차인과 체결한 임대차계약. 주택 취득 전 이미 체결된 계약에 따라 임대인의 지위를 승계받은 경우는 직전임대차계약으로 인정되지 않음 다주택에서 전환된 1세대 1주택 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 다른 모든 주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)하고 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다. 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 적용되지 않습니다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우더라도 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택을 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 기본공제 연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다. 양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다. 2021년과 2022년 2월 개정된 소득세법과 소득세법 시행령, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 2022년 5월·7월 개정된 소득세법 시행령이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다. 개정내용 적용시기 소득세법 및 소득세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 양도분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 취득분부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다. 상생임대주택 특례 요건 완화 및 혜택 확대[2022년 8월 2일 양도분부터 적용] 상생임대주택 제도의 활성화를 위해 임대개시 시점 1세대 1주택 요건 및 주택가액 기준이 폐지되었고, ① 1세대 1주택 비과세, ② 임대사업자의 거주주택 비과세, 그리고 ③ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년의 제한을 받지 않도록 혜택이 확대되었습니다. 또한 상생임대차계약의 체결 기한이 기존 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일까지로 연장되었습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제[2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 양도분에 적용] 다주택자가 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역에 소재하는 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 중과 배제되는 주택에 대해서는 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며, 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)도 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도하는 경우 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유·거주기간을 다시 기산하는 제도가 폐지되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건이 삭제되어 더는 적용되지 않습니다. 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향[2021년 12월 8일 양도분부터 적용] 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권의 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 상향된 비과세 기준금액은 2021년 12월 8일 이후 양도하는 주택 및 조합원입주권부터 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건 정비[2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 조합원입주권부터 적용] 납세의무자의 예측가능성을 제고하기 위해 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건에 다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것을 구체적으로 명시하였습니다. 또한 적용대상이 되는 분양권을 2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터로 한정하였으니 유의하시기 바랍니다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 보유기간 1년 미만 : 40% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60% 분양권에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터는 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간과 관계없이 최소 60%의 세율이 적용되니 유의하시기 바랍니다. 보유기간 1년 미만 : 50% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40% 보유기간 2년 이상 : 기본세율 조정대상지역 : 보유기간에 관계없이 50% 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 : 60% 다주택 세대 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다. 분양권 주택 수에 포함[2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용] 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택 수 산정에 포함하던 조합원입주권에 분양권까지 추가되면서 앞으로는 분양권과 조합원입주권이 모두 다른 주택의 양도에 영향을 미치게 됩니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 주택 수에 포함하는 것이 아니라 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하는 것이니 유의하시기 바랍니다. 소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다. 장기임대주택이란? 소득세법에서의 장기임대주택은 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(단기 또는 장기일반)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호 가목부터 바목에서 정하고 있는 요건을 충족하는 주택을 뜻합니다. 가장 대표적인 장기임대주택인 민간매입임대주택의 요건은 아래와 같습니다. - 소득세법 시행령 제167조의3 단기민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대(2018년 3월 31일까지 사업자등록을 한 주택으로 한정) 장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대(2020년 8월 18일 이후 임대등록을 한 주택은 10년 이상) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이며 현재 임대 중 임대사업자의 거주주택 비과세 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 보유기간 중 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 생애 한 차례만 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조 임대의무기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하여도 1세대 1주택 비과세 특례를 우선 적용받을 수 있습니다. 다만 임대의무기간을 충족하지 못하고 임대주택을 처분하게 될 때에는 특례를 적용받아 실제 납부한 세액과 거주주택 양도 당시 이를 1주택으로 보지 않았을 경우 납부하였을 세액과의 차액을 신고·납부하여야 하니 유의하시기 바랍니다. 지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 아파트 장기일반매입임대주택 유형이 폐지되었습니다. 따라서 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록한 때에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다. 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 주택을 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다. 단, 2018년 9월 13일 이전 또는 조정대상지역의 공고가 있기 전 주택을 취득하거나 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2020년 7월 11일 이후 임대등록하여도 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자진·자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다. 1주택인 임대주택 비과세 임대주택 외 다른 주택을 소유하고 있지 않으면 해당 임대주택이 조정대상지역에 위치하더라도 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 거주기간의 제한을 받지 않기 위해선 2019년 12월 16일 이전 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하여 임대하는 주택이어야 합니다. 또한 임대의무기간을 준수하고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. - 구 소득세법 시행령(법률 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 지난 2019년 12월 16일 발표된 12.16 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「소득세법 시행령」에 따라 2019년 12월 17일 이후 임대등록하는 조정대상지역의 임대주택은 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 다주택 세대의 임대주택 양도소득세 중과 다주택 세대가 조정대상지역에 있는 임대주택을 양도하는 경우 임대등록 시기와 취득 시기에 따라 양도소득세 중과 여부가 차이 납니다. 지난 2017년 12월 13일 발표되었던 임대주택 등록 활성화 방안으로 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면 혜택이 강화되었고, 2018년 9월 13일 발표되었던 9.13 부동산대책으로 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제가 폐지되었으니 유의하시기 바랍니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 양도소득세 중과가 배제됩니다. - 소득세법 시행령 제167조의3 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하는 경우는 예외적으로 양도소득세 중과가 배제됩니다. 자진등록말소는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고, 임대주택 등록말소 후 1년 내 임대주택을 양도하는 때에만 양도소득세 중과가 배제됩니다. 5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과 배제 8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제 5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과 8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제 5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과 8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 임대사업자 양도소득세 혜택 1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용 8년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 양도차익에 대해서는 일반 장기보유특별공제 대신 50%의 장기보유특별공제(10년 이상 계속 임대한 후 양도하는 경우에는 70%)가 적용됩니다. 단, 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트와 단기에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 임대주택에 대해서는 위 특례 규정이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. - 조세특례제한법 제97조의3 민간건설임대주택을 2022년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 등록 전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하 2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수 10년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 이때 임대기간 중 발생한 양도소득은 취득일과 임대만료일, 그리고 양도일의 기준시가로 산정합니다. - 조세특례제한법 제97조의5 2018년 12월 31일까지 취득한 주택(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함) 취득일로부터 3개월 이내 장기일반민간임대주택으로 등록 전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하 2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수 6년 이상 임대한 장기임대주택을 양도하는 경우 보유기간에 따른 공제율에 임대기간에 따른 추가공제율(2% ~ 10%)을 더한 공제율로 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 조세특례제한법 제97조의4 |
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