내집마련 2012.01.26 조회수10,298 20㎡이하 도시형생활주택 1채는 무주택자 인정 "서울에 살고 있는 박임대(35세, 가명)씨는 현재 전세로 거주하면서 집에서 가까운 곳에 도시형생활주택을 구입해 임대사업을 하고 싶다. 그런데 나중에 국민주택 아파트를 분양 받을 계획이어서 무주택자 요건도 유지하길 원한다. 도시형생활주택을 구입해 임대를 하면서도 무주택자로 남을 수 있을까?" ……………………………………………………………………………………………………………………………………… 국민주택 청약은 집이 없는 무주택 세대주가 할 수 있다. 입주자 모집공고일 현재 세대주와 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 하지만 주택을 소유하고 있어도 무주택자로 인정되는 경우가 있다. 주택공급에 관한 규칙 제6조에 따르면 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 소유한 경우에는 무주택자로 인정한다. 주의할 점은 아무리 전용면적 20㎡이하의 주택이라도 여러 채를 가지고 있으면 무주택자로 인정받을 수 없다. 무조건 1채만 가지고 있을 때 무주택자로 인정된다. 따라서 전용면적 20㎡이하의 소형주택을 1채만 구입해 임대사업을 하면 무주택 자격을 유지할 수 있고 나중에 국민주택 분양도 받을 수 있다. 최근 공급량이 급증한 도시형생활주택의 경우 원룸형의 전용면적 20㎡이하 주택 단지들이 많고 2억 원 미만의 적은 금액으로 투자가 가능해 살펴볼 만 하다. 부동산114( www.r114.com)가 청약할 때 주택 수 산정에 포함되지 않는 전용면적 20㎡이하 도시형생활주택을 둘러봤다. 관악구 봉천동 서울대역마에스트로는 오는 4월 입주를 시작하는 단지로 전용면적 12~19㎡의 주택으로 구성됐다. 지하철 2호선 서울대입구역 4번 출구 바로 앞에 지어진 단지로서 2호선 라인 강남, 영등포 등지로 출퇴근하는 직장인과 학생 수요가 주요 임차 대상이다. 일대 전문 중개업소에 따르면 위치적으로 뛰어나 현재 분양가격에 프리미엄이 붙었다. 최저 1억 688만원 ~ 최고 1억 5355만원 선에서 거래된다. 은평구 증산동 디오반은 2011년 12월에 입주를 시작한 신축 단지이다. 전용면적 14㎡의 단일형으로 4층 기준 매매가격은 1억 2500만원 선이다. 거래가격은 분양가격과 큰 차이를 보이지 않는다. 지하철 6호선 증산역 3번 출구에서 도보로 2분이면 닿을 수 있고 합정 등 6호선 라인의 마포구 직장인 임대수요를 기반으로 한다. 용산구 문배동에 위치한 문배더프라임은 총 83세대 규모로 전용면적 13㎡의 소형 주택이다. 현재 분양은 완료된 상태이며 분양가격에 200만원~300만원 가량 더한 가격인 1억 6000만원 ~1억 6250만원 선에 거래가 이루어지고 있다. 인근 중개업소에 따르면 경기 침체 여파로 거래량이 많지는 않지만 입지 조건이 좋아 임대사업용으로는 나쁘지 않다는 평가가 많았다. 지리적으로 마포, 영등포, 종로 등 업무지역과 가깝고 지하철 4,6호선 삼각지역까지 걸어서 10분이면 닿을 수 있어 직장인 임대수요가 주 고객층이다.  바쁘신데도 많은 문의에 정성껏 답해 주시고 계신 점에 감사드립니다. 좀 길어짐에 미리 죄송하다는 말씀을 드리며... 20년 무주택상황(서울 원룸 전세 중)에서 임대목적으로 대전에 도생 2채 분양 계약한 상황인데 2주택 중과세 등이 해당되는지 너무 어려워 외람되나마 문의드립니다. <상황> 2020년 2월 대전 중구 도시형생활주택 원분양자로부터 2채 분양계약. - 공급계약서,
구청신고(분양가 각 1억 3970만), 전용 29m2 , 20층건물 중 고층 - 공시가 (예상) 1채 당 8500만원 2020년 6월 대전 투기과열지구, 조정대상지역 지정 2021년 7월 준공 예정 2021년 9월 입주 예정 <문의> 1. 1가구 2주택, 중과세 해당여부 - 1채라면 생애최초, 지방 3억이하 등 요건으로 취득세 1% 수준으로 혜택이 있는데 2채라서 문제. 한 채면 주택에 포함안되고, 1% 취득세 또는 생애최초 혜택(취득세면제)을 받아 부담없을텐데, 동시에 2채를 등기하게 되면 한 채는 생애최초(또는 서민)의 혜택이고 2번째만 중과세인지, 아니면 2채 동시에 등기이니 2주택 중과세인지 2. 2채 동시 등기하게 되는 경우 원분양자로부터 2월에 매수한 한 후 6월 조정지역이 되었는데 1채면 2년간 보유시 양도세 비과세라고 하는 것
같은데 2채인 경우는 어떤지요. 공시가격 1억 이하 주택은 취득세 중과세 예외라고 하는데요... <검색정보> 분양권 자체는 주택이 아니므로 취득세가 없음(잔금 시 발생), 준공 후 취득세 부과 시 그 기준일은 “분양권 취득시점”이 됨. <- 2채인 경우 어떻게 되는 건지 3. 법개정 시점 전후로 다르게 적용되는 것인지 - 분양권 취득일이 투과/조정 지역 지정(2020년 6월) 전인 2020년 2월인데 그러면 제도 시행 전이라 그 전 분양권 취득자는 해당사항이 없는 것인지 (법개정으로 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권에 대해서만 취득세 산정시 주택으로 본다는 설명도 있어서) 4. 취득세 요율 4.1 이렇게 다주택이 되는 경우 취득세를 8% 적용 받으면 분양가 약 14000만원x2채x8%=1120만x2채=2240만원을 세금으로 내는 것인지 -> 너무나 많은 금액이라 실제인지 4.2 한 채를 생애최초주택구입으로하여 연소득
7000만 이하+1.5억 이하 주택 취득이므로 취득세 100% 면제로 받을 수 있는지, 그러면 같은 날 추가 등기하게 될 2번째 집만 취득세가 부과되는것인지(또는 이 경우 세율은 1%는 아닐테고 그럼 8%인지) -> 너무 헷갈립니다 .... 기존 1주택자가 조정지역/조저외지역 2,3주택을 구입하는 경우의 설명은 많은데 무주택자가 2주택을 구입하는 내용은 없어서... 1개의 전문가 답변 2020년 8월 11일까지 조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 매매계약, 오피스텔 분양계약을 체결한 경우에는 이를 취득하더라도 주택 수에 가산하지 아니합니다. 또한
주택에 취득에 대한 취득세 중과세는 2020년 8월 12일부터 취득하는 주택에 대하여 적용됩니다. 그러나 경과규정에 따라 2020년 7월 10일까지 매매계약 또는 공동주택의 분양계약을 체결한 사실이 계약금 지급 등에 의하여 확인되는 경우에는 종전의 규정에 따라 1~4%를 적용됩니다 . 그럼으로 귀하는 중과되지 않는 다고 판단됩니다. 2주택을 동시에 등기할 경우 귀하가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 볼 수 있습니다. 또한 중과세 적용시 주택수 를 계산할때 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 중과세 대상 주택 수에서 제외 됨으로 귀하의 경우 중과대상은 아니라고 판단됩니다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는
주택은 시가표준액 1억원 이하일 경우에도 중과대상 주택에 해당됩니다. . *질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다. 지난해 전국의 평(3.3㎡)당 분양가 상위 10곳 중 9곳은 도시형생활주택으로 나타났다. 전방위 규제로 아파트 공급이 부족한 상황에서 대체상품인 도시형생활주택 가격이 치솟으면서 무주택 실수요자의 부담만 커지고 있다는 지적이다.
20일 주택도시보증공사(HUG) 따르면 지난해 HUG의 분양보증을 받은 단지 중 평당 분양가가 가장 비싼 곳은 서울 서초구의 도시형생활주택 ‘엘루크 방배 서리풀’(평당 7932만4000원)이다. 이 단지의 전용면적 32㎡와 전용 48㎡는 각각 최고 9억4690만원, 14억7550만원에 공급됐다. 2~5위도 강남권 도시형생활주택이다. △강남구 ‘루시아 오산 208’(7900만1000원) △서초구 ‘더프레임 서초’(7310만1000원) △강남구 ‘원에디션 강남’(7128만원) △강남구 ‘역삼2차시티프라디움’(6178만3000원) 등이 뒤를 이었다. 이들 단지의 분양가는 같은 지역 아파트보다 비싸게 책정됐다. 도시형생활주택은 분양가 상한제와 HUG 고분양가 심사 등 가격 규제를 받지 않기 때문이다. 아파트인 서초구 ‘반포 래미안 원베일리'는 지난해 평당 5272만9000원에 분양보증을 받으면서 6위를 기록했다. 이는 재건축 단지 중 역대 최고 분양가임에도 도시형생활주택과 비교하면 많게는 평당 2266만원 낮았다. 평당 분양가 상위 10개 단지 중 아파트로는 원베일리가 유일하다. 도시형생활주택 분양가 상승 압력이 더 커질 것이란 관측도 나온다. 정부 규제에 재개발·재건축을 통한 아파트 분양 물량이 급감하면서 대체수요가 늘고 있어서다. 도시형생활주택은 유주택자나 청약통장 미가입자도 청약이 가능해 투자 수요도 적지 않다. 공시가 현실화 정책도 공시지가와 택지비를 끌어올려 분양가 상승요인이다. 이에 정부가 최근 도시형생활주택 공급확대를 위해 면적 상한을 전용 60㎡로 확대하는 등 관련 규제를 완화했지만 자금 여력이 부족한 실수요자에겐 ‘그림의 떡’에 그칠 수 있다는 지적이다. 송승현 도시와경제 대표는 “전자제품이나 설비 등을 옵션이 아닌 분양가로 포함한 것도 부담을 더 키우는 요인”며 “공시지가 급등세로 분양원가 자체도 높아지고 있다”고 했다. < 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 > |
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