공동소유 주택 수 - gongdongsoyu jutaeg su

고액의 임대소득을 얻는 공동소유 주택의 소수지분자도 과세대상에 포함된다. 반면 부부 공동소유 주택에 대해서는 주택 수 계산때 중복되지 않는다.

기획재정부는 6일 이같은 내용 등을 담은 소득세법 시행령 개정안을 입법예고한다.

개정안은 주택임대소득 산정 때 공동소유 주택의 주택 수 계산방법을 개선했다.

현재는 공동소유 주택에 대해 최대지분자의 소유주택 수만 가산하고 있는데, 앞으로는 소수지분자도 주택 수에 가산된다.

이에 따라 ▷해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 ▷기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동소유지분을 소유한 경우 소수지분자도 주택 수에 가산한다.

반면 동일주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우 부부 중 1인의 소유주택으로 계산한다. 먼저 ▷부부 중 지분이 더 큰 자의 소유주택으로 계산하고, 다음으로 부부의 지분이 동일한 경우 부부합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 주택으로 계산한다.

이 조항은 시행령 시행일이 속하는 과세기간부터 적용된다.

오상민 기자
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최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (15) ‘양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세, 취득세’ 적용시 주택수

현재 세법에서는 ‘주택수’에 따라서 법 적용을 달리하고 있습니다. 그런데 양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세 그리고 취득세에서 주택수 산정기준이 조금씩 다릅니다. 오늘 칼럼에서는 세법마다 달라지는 주택수 산정방법을 알아보겠습니다.

■ 양도소득세

양도소득세에서 주택 1채(9억 이하)의 경우 비과세, 하지만 조정지역 2주택 이상인 경우 10% 또는 3주택의 경우 20% 중과가 되므로 주택수 산정이 매우 중요합니다.

1. 1세대(동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구)의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함하여 산정.
2. 배우자 공동 소유 : 배우자 공동 소유시 1주택.
3. 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 소수 지분자는 주택수 계산시 제외

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역, 동일세대) : 1세대 구성원 주택수는 모두 합산하므로 3채 보유
1) 공동소유 주택A 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용
2) 아버지 주택B 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용
3) 자녀 주택C 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용

[TIP] 30세 미만 자녀가 세대분리를 하고 중의소득 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대로 인정. (미성년자 제외)

■ 종합부동산세

종합부동산세에서 주택수에 따라 3주택 및 조정지역 2주택의 경우 세율이 1주택과 달리 적용되므로 중요합니다. 또한 다음 연도 세부담 상한에 영향을 미칠 수가 있습니다.

1. 종합부동산세는 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않음.
다만, 1세대 1주택 공제(9억 원) 판단시 세대 주택수는 합산합니다.
2. 배우자 공동소유 : 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄.
3. 공동 상속주택의 경우 "⓵지분율이 20% 이하 & ⓶지분상당 공시가격(공시가격 × 지분율)이 3억 이하"인 경우 주택수에서 제외
주의: 공동소유 지분은 주택 수에서 제외되지만, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세됨, 또한 1세대 1주택 공제(9억) 여부 판단시에는 주택수에 포함

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역)
1) 아버지 2주택(주택A 지분 50%, B주택) : 종부세 세율 적용시 2주택 세율 적용(공제 6억)
2) 어머니 1주택 : 종부세 세율 적용시 1주택 세율 적용(공제 6억)
3) 자녀 1주택 : 종부세 세율 적용시 1주택 세율 적용(공제 6억)

[TIP] 세율 적용시 인별 주택수를 산정, 공제금액 9억 산정시 세대 주택수 합산
1세대 1주택의 경우 = 해당 주택 공시가격 – 9억
다주택자의 경우 = 인별 보유주택 공시가격 - 6억

■ 주택임대소득세

주택임대소득세는 1주택(9억 이하) 소유자의 경우 과세 제외가 되고, 3주택 이상의 경우 전세보증금에 대한 간주임대료가 과세되므로 주택수 산정이 중요합니다.

1. 주택임대소득세(간주임대료) 계산시 주택수는 소유자 별로 판단하지만 부부가 가지고 있는 주택수는 합산, 즉 동일세대 자녀의 주택수는 제외
2. 공동소유 : 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봄. 다만 2명이 공동으로 소유하고 있는 지분이 동일하다면 그 중 신고하는 1인의 주택으로 봄.
3. 간주임대료 과세대상 주택수 및 전세보증금 합계액에서 "⓵40㎡ & ⓶기준시가 2억"인 소형주택은 주택수에서 제외

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 어머니 소형주택C, 자녀 주택D(9억 이하)
* 소형주택의 경우 주택수에서 제외
1) 아버지 2주택 소유 : 주택A 50%와 주택B 월세 소득 과세(전세 보증금 과세 제외)
2) 어머니 2주택 소유 : 주택A 50%와 주택C 월세 소득 과세(전세 보증금 과세 제외)
3) 자녀 1주택 소유 : 9억 이하 주택C의 하나만 소유 과세 대상 아님.

[TIP] 3주택 이상의 경우에 전세보증금에 간주임대료가 과세 대상이 됨. 위 사례에서 2주택으로 판정되었으므로 전세보증금이 있다고 하여도 과세되지 않음. 소형주택 월세 소득은 과세 대상.

■ 취득세

1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용하게 됩니다.

1. 취득세 주택수 산정은 1세대가 보유하는 주택을 합산.
2. 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된 것으로 간주.
3. 공동소유 : 지분으로 주택을 소유하는 경우도 1개의 주택으로 산정되지만, 부부 등 세대 내에서 공동소유하는 경우는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정.

[사례]
1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(미혼 30세 미만 세대 분리)
1) 아버지가 추가로 주택 취득시 4주택 세율 적용
2) 어머니가 추가로 주택 취득시 4주택 세율 적용
3) 자녀가 추가로 주택 취득시 4주택 세율 적용

[TIP] 미혼인 30세 미만 자녀가 세대 분리가 되어도 주택수 산정시 합산

■ 세목별 주택수 산정방법

※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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Q소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지?

소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

• 다만, '20년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만 원 이상이거나 ②기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택 수에도 포함됩니다.

안녕하세요?부동산 매입시 부부또는 세대를 달리하는 부자 공동명의시 지분율을 51대49로 했을때지분율이 1퍼센트라도 더 많은사람쪽으로 1가구로 인정되는지 아니면 지분율 상관없이 각각1주택인지 여부 문의 ?1,세대를 같이 하면서 51대 49로 하는 부부공동 명의는?2,세대를 별도로 구성되는 51대49로 부자 공동 명의시는?

질문: 주택수 계산 문의 (2019.08.12)

안녕하세요?
부동산 매입시 부부또는 세대를 달리하는 부자 공동명의시 지분율을 51대49로 했을때
지분율이 1퍼센트라도 더 많은사람쪽으로 1가구로 인정되는지 아니면 지분율 상관없이 각각1주택인지 여부 문의 ?
1,세대를 같이 하면서 51대 49로 하는 부부공동 명의는?
2,세대를 별도로 구성되는 51대49로 부자 공동 명의시는?

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답변: 주택수 계산 문의 (2019-08-13)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 답변내용이 도움되시길 바랍니다.

주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보는 것이나 주택의 공동소유자가 동일세대원인 경우에는 1주택을 보유한 것으로 보는 것입니다.

따라서 동일세대인 부부공동명의는 1주택 보유, 별도세대인 부자공동명의는 각각 1주택을 보유한 것으로 보아 보유주택수를 계산합니다.

▣ 양도, 서면-2016-부동산-2725 [부동산납세과-159] , 2016.01.29

[ 제 목 ]

동일세대 내에서 주택은 공동소유 부수토지는 1인이 단독소유한 경우 비과세

[ 요 지 ]

주택은 동일세대 내에서 공동소유하고 있고, 그 부수토지는 동일세대 중 1인이 단독소유하고 있는 경우에 주택을 동일세대로써 공동소유한 기간을 통산하여 그 부수토지까지 비과세 여부를 판단함

[ 회 신 ]

1. 「소득세법 시행령」 제154조제1항에서 말하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로써 해당 주택의 보유기간이 2년(같은 조 제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 경우에는 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2. 위 1.을 적용할 때, 1개의 주택을 동일세대 내에서 2인 이상이 공동소유하고 있고, 그 부수토지는 주택의 공동소유자 중 1인이 단독소유하고 있는 경우에 동일세대로써의 주택 보유기간을 통산하여 주택과 부수토지 전부가 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는지 여부를 판단하는 것입니다. 다만, 해당 공동소유자가 동일세대인지 여부는 사실판단할 사항입니다.

▣ 소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

* 항상 귀하께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

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○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.