고시원은 주거용으로 인정받은걸로 알고잇어 연말소득공제에 포함된답니다. 다른 주거용으로 개조된 근린생활시설은 불법인가요? 월세 전세 상관 없이 불법인가요? 근린생활 시설중에 합법은 고시원밖에 없나요?
안녕하세요. 이상훈 공인중개사입니다. 근린생활시설 관련 답변 드리겠습니다 말씀하신것처럼 주거용으로 개조된 근린생활시설은 불법이고 관련 지자체의 제재를 받을 수 있습니다 (원상복구명령, 이행강제금 등) 이점 주의하시기 바랍니다 감사합니다. 신고사유 : 안녕하세요. 공인중개사입니다. 주택임대차보호법으로 보호를 받을수있습니다. 법원판례에 따르면 실제용도에 따라서 정하고있습니다. 단 주거용 개조를 했다면 주거용으로의 형태는 실제적으로 갖추고있어야합니다. 계약이후 주거용으로 바뀌였다면 보호를 못받습니다. 임대차보호법에 보호를 받으면 연말소득공제가능할것같습니다. 2021. 11. 30. 17:57 신고사유 : 안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다. 근린생활 시설은 주거용이 아니라 영업용으로 허가를 받은 곳입니다. 즉 주거용으로 사용하게 되면 불법입니다. 다만 임차인인 세입자에게는 불리하거나 별다른 불이익이 없습니다. 주거용을 사용하는걸 알게 되면 집주인에게 원상복구의 책임을 묻습니다. 2021. 11. 29. 21:41 신고사유 :
1. 월세가 싸다고 막 그린시설에 살면 안된다.근린시설은 목적 자체가 영업을 해야 하는 형태이므로 거주 할 수 있는 시설 들 예를 들면 보일러, 싱크대 등을 구비를 해서는 안된다. 구비해놓으면 불법시설물로 간주되어 원상복귀 할때까지 매년 2000만원의 벌금이 내려진다. 이런 약점을 갖고 있기 때문에 일반 아파트, 주택보다 싼가격에 내놓는 경우가 많다. 가격이 싸다고 덜컥 구매했다가는 되돌리수 없는 나락으로 빠지게 된다. 2. 모르고 근린시설에 살게되었다 어떻게 해야되나???배지영 작가님의 근린생활자라는 책을 읽어보았다. 근린시설은 주거환경 시설 가까운곳에 미용실, 잡화점 같이 생활 편리를 제공해주는 용도의 상가이다. 즉, 근린시설은 영업을 목적으로 하는 상가이기 때문에, 주거를 해서는 안된다. 소설책에서 주인공으로 나온 상옥은 공인중개사의 꼬심에 당해 덜컥 자기 소유의 근생생활자가 되어 버렸다. 근린생활자들이 반드시 지켜야 할 수칙은 아래와 같다. 1. 주차 시비를 일으키지 않는다. 근린상가는 주차 공간 제공이 되지 않으므로, 주차를 해서는 안된다. 만약 주차를 하게 되면 같은 건물 주거 공간에 사는 주민이 자기 주차공간을 침해 당했다고 구청이나 시청에 신고할 수 있기 때문이다. 2. 담배를 피우거나 고기를 구워선 안된다. 근린생활시설을 주거 가능한 공간으로 불법 개조한 시설은 보통 2층에 분포한다. 발코니가 있다고 고기를 굽거나 담배를 피우게 되면 같은 건물 주거 시설에 사는 사람들이 못마땅하게 여겨 구청/시청에 신고하게 된다. 3. 누구도 집안에 들어오게 해서는 안된다. 나쁜 마음을 품고 신고를 목적으로 집안에 들어와 보일러, 싱크대 등 증거 사진을 찍을 수 있기 때문이다. 초인종을 눌러도 절대 안으로 들어오게 해서는 안된다. 4. 애인 또는 친구를 데려오지 말것 근린생활자의 삶을 모르는 애인 또는 친구들에 의해서 근린생활자 수칙을 위반하여 신고 당할수가 있기 때문에 절대 데려오지 않는다. 3. 그래서 살만한가? No!!우리의 주인공 상옥은 같이 사는 병수에 의해 이 모든것을 다 위반하게 된다. 결국 윗집 할아버지에 의해 증거사진을 촬영당한 뒤, 구청에서 조사까지 나오는 사태까지 일어나고 만다. 상옥은 돈이 없기 때문에 결국 상옥은 집을 싼값에 되팔수 밖에 없었다. 사회초년생, 학생같이 월세/전세 사는 사람들에겐 자가 소유 집을 갖고 싶다는 희망을 교묘하게 이용하여 뒷통수 치는것이 근생생활 주거시설이다. 절대 계약해서는 안된다. 모두 조심하자! 제가 원룸 계약한 곳이 근린생활시설이었습니다... 특히 제가 임대할 층이 독서실로 되어 있습니다. 게다가 임대 면적이 이제 보니까 `~중일부m2`로 표기되어 있습니다. 그래서 불안해서 입주 일주일 전에 미리 확정일자 및 임대차 신고를 해보고, 입주 한 후에 전입신고를 해보고자 합니다. 여기서 궁금한 것은, 제가 미리 확정일자를 받아버리면, 지자체에서 제가 임대한 건물이 위반 건축물로 인식하고, 원상복구 명령 및 벌금등을 떼릴 수 있다고 보는데요. 이렇게 제가 미리 확정일자를 받아서 원상복구 명령 등이 떨어져 제가 계약했을 당시의 원룸 공간과 달라지는 일(가령, 욕실, 싱크대 제거 등)이 발생할 수 있나요? 제 특약에 버젓이 "계약일 현재 대상 부동산의 권리 및 시설상태의 계약임"이라고 되어 있고 임대인 옵션으로 싱크대가 있습니다 물론 욕실에 대한 말은 없습니다.... 그 외 특약에 주거용으로 입주한다는 말은 없어서 불안하긴 합니다. 그래도 제가 계약을 이미 했고, 보증금 잔금만 치루면 되는 상황인데, 입주 전에 미리 확정일자를 받았고, 저로 인해 위반건축물로 단속되어서 원상복구 명령 등이 떨어진다 한들, 제가 보게 될 불이익은 없지 않나요? 아니면, 먼저 전입신고를 한 다음에 확정일자를 받는 것이 더 안전한 길일까요?... 저는 확정일자도 받지 못할 근생 건물이면, 계약을 유지하고 싶은 마음이 없어서 확인 차원에서 먼저 해보고 싶었습니다. 제2종 근린시설이란? 근린생활시설? 주택가와 인접해있는 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물로 슈퍼, 편의점, 동네의원, 금융기관, 음식점 등을 말합니다. 오늘은 1종, 2종으로 나뉘어져있는 근린생활시설중 제2종에 대해서 설명해보도록 할게요. 건축법 제 2종 근린생활시설 종류 제2종 근린생활시설 원룸? 간혹가다 월세계약 후에 등기부등본을 확인하면 근린생활시설로 되어있는 경우가 있습니다. 제2종 근린생활시설 원룸은 불법개조물로 정의됩니다. 왜 불법으로 개조하는걸까요? 바로 본인의 사익추구때문입니다. 어떤 지역에서 높은건물을 지으려고하면 건축법, 건폐율 등의 제한을 받을 수 있는데 입지를 포기할 수 없어서 제2종 근린생활시설을 추가하면 가능하기때문입니다. 또한 근린생활시설은 주차장을 적게 만들어도 되서 땅을 주차장으로 사용하기보다는 임대공간으로 활용할 수 있기때문에 주택을 더 짓고 임대수익을 올릴수 있습니다. 또한 주택으로 간주되지 않아 종부세 대상이되지 않습니다. 다주택자 입장에서는 불법으로 할만큼 좋은 대체투자상품이기 때문입니다. 제2종 근린생활시설의 전세대출? 결론은 케이스 바이 케이스. 우리가 흔히 생각하는 1금융권, 국가에서 저금리로 지원해주는 상품은 불가능하지만 2,3금융권에서 고금리로 가능할 수 있습니다. 따라서 은행권마다 다르지 직접 방문하고 상담해보시길 권유드립니다. 그럼에도 불구하고 본인의 현금흐름이 좋다면 "내돈으로 보증금 내면 되는거 아냐" 라고 생각하실 수 있지만 계약만료후 보증금을 돌려받아야할 경우 임대인이 보증금을 못 돌려주는 경우가 생길 수 있는데, 그때 합법적 주택이 아니니 전세퇴거자금대출을 못 일으키게 됩니다. 이 경우 임대인의 돈으로 줘야하지만 보통 다른곳에 투자를 해놓는 경우가 많아 제때 돈을 돌려줄 수 없는 상황도 고려해야하기때문에 자비는 안하시는게 안전합니다. 임대인이 전입신고나 확정일자를 반대한다면? 임차인은 본인의 보증금을 지키기위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야하는데요, 임대인이 반대하는 경우가 있습니다. 그 이유는 임차인이 제2동 근린생활시설 원룸에 전입신고와 확정일자를 받게되면 주택으로 간주가되어 건축물대장 위반 건축물로 등재가 됩니다. 그리고 걸리게되면 강제이행금이 따라오게 되며 원상복구 의무를 지게 됩니다. 그럼 어떻게해야할까? 가급적 제2종 근린생활시설 원룸에 전입신고나 확정일자가 가능한 곳을 찾으셔야하며 되도록이면 위험을 감수하지 않는게 좋다고 마무리하고 싶습니다. 제2종 근린생활시설 월세는 주택보다 저렴하고 월세공제가 안되더라도 주택보다 퀄리티가 좋은것이 장점입니다. 그래서 임차인 입장에서는 적은돈으로 좋은집에 거주하고 싶은 생각이 크실텐데요, 하지만 꼭 위에 언급한 주의사항을 체크하시고 한번 두번 확인하시길 추천드립니다! |
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