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입력 : 2009-03-10 17:06:48수정 : 2009-03-10 17:06:56 “대지지분에서 용적률에 따라 건축 연면적이 나오고 여기에 의무적으로 건립해야 하는 소형면적을 할당하고 나머지에는 대형 면적을 짓는 순서는 이제 이해했지. 재건축 아파트의 매출은 이렇게 조성된 새 아파트 각 가구의 분양가를 합친 총 분양수입을 뜻하지. 모든 사업이 그렇듯 매출이 비용 보다 많아야 수익성이 있다고 하잖아. 재건축에서는 공사비와 금융, 관리비용 등이 지출 항목으로 잡혀 있는데 이것보다 분양 총 수입이 많아야 수익성이 있다고 할 수 있어. 비용 중에 가장 금액이 큰 것은 물론 도급 공사비지. 공사비를 산정할 때는 보통 다른 부대비용을 포함시켜 계산하는데 요즘에는 3.3제곱미터 즉 평당 600만원에서 700만원 사이에서 책정된다고 하더라고. 제곱미터 당 200만 원 정도인 셈이야. 그러니까 건축 연면적이 4만 제곱미터인 재건축 아파트의 공사비는 800억 원이지. 만약 이 아파트가 300가구 규모의 재건축 단지로 가구당 분양가격이 4억 원이라면 총 분양수입이 1200억 원이고 공사비를 제외하면 400억 원이 남는 거야. 제일 금액이 큰 공사비를 빼고 나서 이주비, 조합 관리비, 금융비 등 다른 경비가 200억 원이라면 재건축에서 최종적으로 200억 원이 남는 것이지.” “그럼 이 돈을 조합원들에게 나눠 줘야 하잖아. 어떤 방식으로 나눌 수 있지?” “당신의 머리는 역시 논리적으로 돌아가. 200억 원은 이 아파트 재건축 개발이익금에 해당돼. 이 개발이익금을 근거로 무상지분과 무상지분율, 무상평수, 추가부담금, 권리가액 등 재건축 수익성을 분석할 때 핵심적인 사안들이 나오는 거야. 먼저 알아 할 것이 200억 원을 전체 대지지분으로 나눈 평당 무상지분금액이야. 계산을 쉽게 하기 위해 평당 무상지분금액이 2000만원이라고 가정하고 나머지 항목을 설명해 볼게. 요즘에는 모든 면적을 제곱미터로 표시하게 돼 있지만 여기서는 우리에게 익숙한 평형으로 설명할게. 대지지분을 14평 가진 조합원이 25평의 새 아파트를 받았을 때 평당 2000만원의 무상지분금액을 감안해 총 분양가와 권리가액, 추가부담금, 무상지분율, 무상평수를 알아보자고. 평당 분양가를 1200만원이라고 하면 25평 아파트의 총 분양가는 3억 원이야. 권리가액은 평당 무상지분금액 곱하기 대지지분을 하면 나와. 여기서는 14곱하기 2000만원이니까 2억8000만원이 권리가액이지. 이 사람은 자신의 본래 재산 가치(권리가액)가 2억8000만원이라는 얘기지. 총 분양가 보다 2000만원이 모자란 금액이야. 이것이 바로 추가부담금이지. 다시 말해 추가부담금은 총 분양가에서 권리가액을 뺀 것을 의미하는 거야. 그런데 이 사람이 원래 30평대를 가지고 있다고 사정으로 재건축 이후 25평짜리를 받는다고 가정해 보면 당연히 추가부담금을 내는 것이 아니라 더 받는 것으로 바뀌게 돼. 예를 들어 이 사람의 대지지분이 14평이 아니라 20평이라고 하고 계산해 보자고. 20평 곱하기 2000만원 하면 4억 원이 권리가액이 되는 거야. 분양가 3억 원에서 4억 원을 빼면 마이너스 1억 원. 그러니까 사업 주체인 조합 측이 1억 원이 마이너스가 돼야 하니까 조합원인 이 사람 입장에서는 1억 원을 받아야 하는 거야. 추가부담금이 아니라 추가 이익이 생기는 셈이지. 하지만 큰 면적을 살던 사람이 작은 면적을 받는 경우는 별로 없기 때문에 재건축이 끝나면 추가 이익을 보는 조합원 보다 추가부담금을 내는 사람이 훨씬 많아. 재건축에 들어가기 전 아파트를 사거나 팔 때도 이런 추가 이익 또는 부담금을 감안해 시세가 결정되는 것이고.” “아까 말한 무상지분율과 무상평수라는 것은 뭐야?” “어렵지 않아. 말 뜻 그대로 이해해서 계산하면 돼. 무상지분율은 평당 무상지분금액을 평당 분양가로 나누면 나와. 평당 분양가격이 1200만원이고 무상지분금액이 2000만원이면 2000 나누기 1200하면 1.6666이 나오고 여기에 100% 곱하면 바로 무상지분율 166.66%가 산출되는 것이지. 그리고 무상평수는 대지지분에 무상지분을 곱하면 나와. 우리가 예로 든 사람의 무상평수는 14곱하기 1.6666을 하면 23.33이 무상평수가 되는 것이자. 이 사람의 대지 지분 14평이 재건축으로 23평으로 늘었다는 의미지.” “당신 정말 부동산 박사 다 됐는데. 나 같은 문외한도 아주 쉽게 이해할 수 있게 이런 것을 설명하고. 그런데 이론이 강하다고 돈을 버는 것은 아니지?” “또 무슨 핀잔을 주려고 그래? 당연하지. 투자는 이론이 아니라 감각이야. 분석도 중요하지만 결단이 더 중요해. 그리고 결단 보다는 여유 자금이 있어야 하고. 당신에 나한테 여유 자금을 줘 봤어? 중개업자치고 돈 못 번다는 얘기는 하지 마. 당신한테도 책임이 있으니까.” 남편은 설명을 잘 듣고 나서 또 중개사답지 않게 돈을 벌지 못하는 김 여사를 타박하고 나선다. 이에 김 여사도 질세라 반격을 가한다. 부부싸움을 칼로 물배기라 이렇게 티격태격하면서도 김 여사 부부의 금술은 동네에서 소문이 자자하다. 2009년 3월 9일 [장박원 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 이 기사가 마음에 들었다면, 좋아요를 눌러주세요. 좋아요 0 댓글 5현대자동차 · l********* 새로짓는 아파트 평형별 세대 수랑 작성일2020.12.23. 좋아요수좋아요 대댓글2 메뉴 더보기 새회사 · l******* 작성자 대략 알수없어? 작성일2020.12.23. 좋아요수좋아요 메뉴 더보기 현대자동차 · l********* 조합에 전화해서 물어봐 작성일2020.12.23. 좋아요수좋아요 메뉴 더보기 LG디스플레이 · t****** 지금 아파트 용적률, 새로짓는 아파트 용적률정돈 알아야 알려주지. 지금 아파트가 5층아파트면 34평, 그 이상이면 24평정도 받을듯 작성일2020.12.23. 좋아요수좋아요 대댓글대댓글 메뉴 더보기 삼성중공업 · 나***** 조합에 전화해서, 지금 예상되는 비례율 또는 무상지분율이 얼마인지 물어봐 만약 150% 라 치면 7 x 150% = 10.5평 정도의 가치가 있는거지... 작성일2020.12.23. 좋아요수좋아요 대댓글대댓글 메뉴 더보기
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강촌마을1단지 33평의 대지지분은 54.009제곱미터 = 16.36 평 56평의 대지지분은 97.91제곱미터 = 29.67 평 임을 확인할 수 있습니다 2. 대지지분만 갖고 대략적인 재건축 분담금 계산하기 *사전지식 신축아파트 국평을 짓기위해서 필요한 대지지분은 보통 12.5평 34평한채(계약면적은 약 55평) 건축비는 대략 4억원 소유한 대지지분의 약 10~15% 공공에게 기부채납함 *간단계산 1) 대지지분 14.5평 소유자 소유지분중 지분 2평은 기부채납 하고 남는 대지지분 12.5평으로 신축 국평한채를 받을 수 있음. 남는 대지지분이 없으므로 건축비는 분담해야함. 분담금 = 신축국평 건축비가 되어 분담금 4억 예상 2) 대지지분 16.5평 소유자 소유지분중 2평은 기부채납. 남은 지분 14.5평 중 12.5평은 신축국평 한채 짓는데 들어감. 이제 기부채납 하고 내가 받을 집짓는데 들어간 대지지분 빼고도 남는 대지지분 2평의 가치만큼 건축비에서 제하고 나서 차액만큼 분담하면됨. 이 남은 대지지분 2평을 일반분양기여대지면적이라고 함. 신축 국평(대지지분 12.5평필요)의 분양가를 계산하기 쉽게 12.5억에 일반분양한다고 가정하면 대지지분 1평의 가치는 1억원이 됨. 따라서 분담금은 건축비 4억원에서 일반분양기여대지면적 2평의 가치인 2억원을 차감하여 2억원이 분담금이 됨. 3) 대지지분 18.5평 소유자 위와 같은 방식으로 계산해보면 대략 18.5평 정도의 대지지분을 소유한 사람은 추가분담금 없이 신축국평 한채를 받을 수 있다는 계산이 나옴. 통합재건축을 추진중인 강촌1,2 백마1,2 단지의 사례를 보면 소유주 평균대지지분은 4개단지 모두 20평이 넘음. 평균적인 조합원은 신축 국평한채 받고도 추가분담금없이 오히려 환급금을 받는다는 것으로 이해하면 됨.
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재건축 대지지분 14평 - jaegeonchug daejijibun 14pyeong
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