투기과열지구 2주택 양도세 - tugigwayeoljigu 2jutaeg yangdose

안녕하세요 질문2개 문의드립니다. 총 2채보유 ----- A주택 투기과열지구, 21년 2월 취득 ----- B주택 투기과열지구, 23년 12월 취득 질문 1. B주택은 장기보유 특별공제없이, 10%중과 양도소득세를 내는게 맞나요? (아니면 그외에 추가되는 세금이 있는지 궁금합니다.) 2. A주택을 일시적 2가구 비과세 받기위해서는 B주택 1년되는 시점 24년 12월전까지, A주택 실거주2년후의 요건을 충족된 상태로 매도했을때 인가요?

1개의 전문가 답변

재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 평소보다 상담이 많이 지연되고 있습니다. 답변이 불가피하게 늦어질 수 있는 점 양해부탁드립니다. 안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다. “세법상담도우미 PC용(클릭) / 모바일용(클릭)”을 통해 세목별로 자주 묻는 질의답변(FAQ)을 간편하게 확인할 수 있으며, “동영상 자료실(클릭)”에서 1세대 1주택 비과세 관련 동영상을 보실 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다. 귀 상담의 경우, A주택을 2021년 2월에 취득한 후 1년이상 경과하여 B주택을 2023년 12월에 취득하고, B주택 취득일로부터 1년이내에 2년이상 보유 및 거주요건을 충족하는 A주택을 양도하고 1년이내에 B주택으로 전입한다면 소득세법 시행령 제155조 제1항에 의하여 일시적인 1세대 2주택이 비과세가 9억원까지 적용됩니다. ▣ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득 [조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다] 하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다. 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 * 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

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최근 부동산시장이 전반적으로 하향 안정세를 보이면서 규제지역 해제 논의가 본격화하고 있다. 정부는 지난 6월 대구·대전·경남지역 6개 시·군·구에 대한 투기과열지구 지정을 해제하고, 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산, 전남 여수 등 11개 시·군·구에 대한 조정대상지역 지정도 해제했다. 또 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 규제지역 추가 해제를 추진해 나갈 예정이라고 밝혔다. 조정대상지역이 해제되면 달라지는 부동산 세금을 알아본다.

첫째, 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주요건이 사라진다. 조정대상지역에서 주택을 취득하면 2년 이상 보유 및 거주해야 세금을 면제받을 수 있다. 하지만 조정대상지역이 해제된 이후에 주택을 취득하면 거주 요건 없이 2년 이상 보유하면 비과세된다. 다만 주의할 것은 거주요건은 취득 시점에 조정대상지역인지 여부를 기준으로 적용된다. 조정대상지역 해제 전에 이미 주택을 취득했다면 조정대상지역이 해제돼도 거주요건이 있다. 거주하지 않을 주택이라면 조정대상지역 해제 이후 취득하는 것이 유리하다.

둘째, 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 위한 중복 보유기간이 2년에서 3년으로 늘어난다. 일시적 2주택 비과세란 1주택자가 신규로 주택을 취득하고 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세해 주는 규정이다. 현재 일시적 2주택 비과세는 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하면 2년 이내에 종전 주택을 팔아야 한다. 하지만 신규주택 취득일에 종전 주택과 신규주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역에 소재하면 3년 안에만 종전 주택을 팔면 된다.

셋째, 조정대상지역이 해제된 후 매도하면 다주택자도 중과세율이 적용되지 않는다. 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 일반 세율에 20~30%를 더한 중과세율이 적용된다. 현재는 양도세 중과세가 1년간 유예돼 일반세율이 적용되고 있지만, 내년 5월 10일 이후부터는 중과세가 부활할 예정이다. 따라서 다주택자는 조정대상지역이 해제된 후에 양도하는 것이 유리하다.

넷째, 유상 매매 때 취득세율이 달라진다. 현행 취득세는 보유주택 수에 따라 취득세율을 차등 적용한다. 조정대상지역에서는 1주택은 1~3%, 2주택은 8%, 3주택부터는 12%의 취득세를 내야 한다. 반면 비조정대상지역에서는 2주택자까지는 1~3%의 일반세율이 적용된다. 3주택은 8%, 4주택부터 12%의 취득세율이 적용된다. 따라서 1주택자가 추가로 집을 사는 경우 조정대상지역은 8%의 무거운 취득세를 내야 하지만, 비조정대상지역이라면 2채까지는 취득세 중과세가 되지 않는다.

한편 취득세도 일시적 2주택자는 일정 기간 내에 종전 주택을 팔면 신규주택에 대한 취득세를 중과세하지 않는다. 만약 종전 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 신규주택 취득일로부터 2년 내 종전 주택을 팔아야 한다. 하지만 종전 주택이 비조정대상지역이고 신규주택이 조정대상지역에 있다면 3년 안에만 종전 주택을 팔면 취득세가 중과세되지 않는다.

마지막으로 조정대상지역이 해제되면 주택의 증여 취득세율도 낮아진다. 현재 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%의 무거운 취득세를 내야 한다. 하지만 조정대상지역이 해제된 후에 주택을 증여받으면 3.5%의 일반세율을 적용받아 취득세가 크게 줄어든다.

이승현 진진회계법인 대표

부동산에 대한 규제가 점점 더 강해지고 있다. 규제의 대부분은 대출과 세금에 관련된 부분들이다. 주택을 구입함에 있어서는 대출관련 다양한 제한을 부과하고, 구입 시 발생하는 취득세와 매도 시 발생하는 양도소득세에 대해서도 여러 가지 조건을 부과하여 세금을 올리는 방식으로 투기꾼들이 해당지역의 주택을 쉽게 사고팔지 못하게 하는 방식으로 규제가 강화되고 있는 것이다.

그리고 정부가 부동산시장 규제를 말할 때 항상 등장하는 단어가 있다. 바로 투기과열지구, 조정대상지역 이다. 본인이 소유하고 있는 부동산이 어느 규제지역에 속하냐에 따라 주택청약자격과 취득세 보유세 등 세금의 부담정도, 대출가능 총 자금이 달라진다.

따라서 소유 부동산의 소재지가 규제지역에 해당하는지 여부를 반드시 파악하고 있어야 한다.

보통 조정대상지역이라 하면 부동산시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 등이 해당된다.

다주택자에 대해서는 양도소득세 중과, 다주택자 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 고율의 단일세율 적용, 1순위 청약자격 강화 등 강도 높은 부동산 규제를 받게 된다. 부산만 하더라도 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구 뿐 아니라 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구에 이르기까지 점차 조정대상지역의 범위가 확대되고 있다.

과거 조정대상지역에서 양도세율은 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 중과세되었지만 올해 6월부터는 강화되어 각각 10%씩 추가 중과세된다.

조정대상지역에서 1주택 양도세 비과세 요건은 언제 조정대상지역으로 지정되느냐가 중요한 것이 아니라 정확한 계약시점에 따라 조건이 달라지게 됨을 기억하자.

또한 조정대상지역에서는 1주택 양도세 비과세요건을 충족했다고 하더라도 9억 원(개정안; 고가주택 12억)을 초과하는 주택에 대해서는 초과액에 대해서는 양도소득세 일반세율이 적용된다.

1. 단기보유 주택 및 조합원입주권 양도소득세율

2021년 5월 31일 이전에 양도하는 주택이나 조합원입주권은 1년 이상만 보유하면 기본세율(6~45%)을 적용받았다.

하지만 2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택이나 조합원입주권은 최소 2년 이상 보유해야만 기본세율을 적용받을 수 있다. 그렇지 않은 경우에는 70%(1년 미만 보유) 또는 60%(1년 이상~2년 미만 보유)의 높은 단일세율을 적용받게 된다.

예를 들어, 조합원입주권에 투자해 1억원의 양도차익이 발생했다고 가정하자. 보유기간이 1년이 경과되지 않은 상태에서 해당 조합원입주권을 양도하면 그동안은 4000만원의 양도소득세를 납부해야 했지만, 이제는 7000만원의 양도소득세를 납부해야 한다.

2. 분양권 양도소득세율

2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택분양권은 주택분양권이 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는지 여부와 무관하게 '무조건' 70%(1년 미만 보유) 또는 60%(1년 이상 보유)의 높은 단일세율이 적용된다. 이제는 주택분양권을 양도한 경우 기본세율이 적용될 여지가 없다.

다만, 주택(분양권, 입주권 포함)이 아닌 일반 부동산의 경우에는 비사업용이나 미등기가 아닌 경우라면 종전과 같이 보유기간 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율이 적용된다.

3. 다주택자 양도소득세율

다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 양도한 경우에는 중과세율이 적용된다. 중과세율은 기본세율에 법에서 정한 세율이 가산되어 적용되는 것을 의미한다.

단, 다주택자라고 하더라도 조정지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우에만 중과세율이 적용된다. 규제지역 외 소재 주택을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다.

중과대상 주택에 대해서는 그동안 10%(2주택) 또는 20%(3주택 이상)의 세율이 가산되어 적용됐다. 하지만, 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)의 세율이 가산된다.

예를 들어 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택을 양도해 1억원의 양도차익이 발생했다고 가정해보자. 이때 납부해야 할 양도소득세를 2주택 중과대상일 경우와 3주택 중과대상일 경우로 구분하여 비교해 보면 각각 1000만원 가량의 세액이 늘어난다. 세율 인상 전에 비해 양도차익의 10%를 추가로 더 납부해야 하는 것이다.

1가구 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 아래의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용할 수 있다.

- 보유기간이 2년 이상일 것

- 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

- 양도 당시 주택이 고가주택에 해당하지 않을 것

위의 항목을 살펴보면 주택의 보유기간과 거주기간은 양도소득세 과세방식에 중요한 영향을 미친다. 이 요소들을 가지고 비과세나 장기보유특별공제 등을 적용할 때 판단기준으로 사용하기 때문이다.

다만, 비과세 적용시 아래의 내용들을 따져보아야 한다.

1. 1세대 1주택자가 비과세를 받기 위해서는 양도일 현재 2년 이상 보유해야 한다.

다만, 취득당시 해당 주택이 조정대상지역 내에 소재한 경우에는 해당 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 되어야 한다. 이 중 거주요건은 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 경우에 적용된다.

참고로 아래와 같은 사유에 해당하면 보유기간과 거주기간 요건을 적용하지 않는다.

- 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

- 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

2. 2021년 1월 1일 이후부터 본래 비과세가 적용되는 일시적 2주택을 제외한 2주택 이상 주택을 1세대가 주택을 처분하여 1주택이 된 경우에는 1주택만을 보유한 날로부터 2년 보유기간을 계산한다.

3. 비과세를 위한 거주요건은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

비과세를 위한 거주요건은 원칙적으로 해당 주택에의 전입일부터 전출일까지의 기간을 통산해 이의 충족여부를 따지게 된다. 그리고 실제 거주기간이 주민등록등본과 차이가 있다면 실제 거주하면서 납부한 각종 공과금 영수증 등을 제시하도록 하고 있다

. 카드명세서, 전화가입증명원, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 입주자관리카드, 병원진료기록, 금융거래내역서, 생필품구입영수증, 우유대금영수증, 신문대금영수증, 사회활동기록, 수령우편물, 통ㆍ반장 확인서, 케이블설치 및 사용요금 명세서, 가스설치대금영수증, 이삿짐센터 확인서 및 영수증, 거주자우선주차장사용영수증, 신용카드사용 내역서 등 거주자의 주거지역, 주거형태에 따라 실제로 거주하였다는 구체적이고 합리적인 증빙을 제출하면 된다.

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